关于自贸港新政对海南楼市的影响分析
2020年6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》（简称《方案》），方案从总体要求、制度设计、分步骤分阶段安排以及组织实施四大方面做出指示。其中有四部分和海南房地产开发有着密切关联，
政策内容一：
“从本方案发布之日起，对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励类产业企业，减按15%征收企业所得税。对在海南自由贸易港设立的旅游业、现代服务业、高新技术产业企业，其2025年前新增境外直接投资取得的所得，免征企业所得税。对企业符合条件的资本性支出，允许在支出发生当期一次性税前扣除或加速折旧和摊销。”。
政策影响分析：
1、对所有位于中央商务区商办类项目，政策的利好发布，将会吸引大量岛外企业来岛进行注册，结算及开展相关经营活动。对500强级别的头部企业而言，待政策实施细则出台后，计算获利空间，若有较多利好，可做相关税务筹划，例如将结算中心迁移至海南。甚至将部分实际业务迁移至海南，配合海南岛政策开展经营活动。
2、短期内刺激一批与海南有业务关联的企业，注册海南分公司或独立法人实体，将企业的主要税收缴纳在自贸区政策范围内的行政区域。办公租赁需求将进一步得到释放，有利于总部经济区所有项目前期推动以租带售，夯实投资客户信心。这一影响预计在4周内初步体现。
3、中长期将促进有实际业务的新注册企业，以及原本计划设立海南区域总部的头部企业，加快寻找办公场地的节奏，其中一批对企业形象昭示有要求的企业，将优先考虑地段和软硬件综合水准更高的项目。由于企业选址落户决策过程周期较长，这一影响预计在12-16周内逐步展现。
4、海南公司应对：（1）继续突破政府圈层，通过引入政府相关委办局入住大悦中心，激发示范效应，对一些观望的企业产生带动效果，推动以租代售，夯实投资客户的前景预期和投资信心。（2）利用政策利好摸底前期洽谈的整购大客户真实意向，利用大悦中心先发优势调整大客户谈判从务虚到务实的策略转换，利用对政策的二次解读和大宗交易机构（五大行等）进一步沟通项目推荐方法。（3）已做好线上线下宣传通路的前期准备，第一时间将政策进行内部宣讲培训和对外宣传，从政策联系项目优势，迅速反应占领舆论宣传的焦点位置，尽快为前期蓄客打好基础。（4）强化东岸CBD总部经济区的投资价值，突出本项目未来保值升值的核心价值。
政策内容二：
“2035年前，对在海南自由贸易港工作的高端人才和紧缺人才，其个人所得税实际税负超过15%的部分，予以免征。对一个纳税年度内在海南自由贸易港累计居住满183天的个人，其取得来源于海南自由贸易港范围内的综合所得和经营所得，按照3%、10%、15%三档超额累进税率征收个人所得税。”
政策影响分析：
1、此政策有利于岛内人口导入和人才引进，人力资源是决定自贸区发展规模的基础。人口导入的效果和政策公布之间会存在一定滞后性，预判在今年年底时会有初步效果展现。
2、此政策本身不会给楼市带来直接利好，但可以催生一批人才引进红利，落户人群将成为成为房地产市场的补充客群。
3、商业类项目不限购不限贷将成为旅居人才、落户人才的首选置业产品。
4、海南公司应对：更新目前已使用的人才政策说辞，结合大悦中心品牌和产品优势，进一步引导散客认同三亚发展前景，认可产品投资价值，形成投资逻辑的闭环。同时强化市场发声，加强渠道引流，把人才资源转化为客户资源。
政策内容三：“跨境资金流动自由便利”
政策影响分析：
1、进一步扩大人民币跨境使用、探索资本项目可兑换、深化外汇管理改革、探索投融资汇兑便利化，扩大金融业开放，为贸易投资便利化提供优质金融服务。
2、预计银行将会陆续开展离岸在岸的一揽子金融服务，如分账核算单元积极对接境内外优质廉价金融资源，开发有竞争力的FT账户金融产品，在跨境投资资金兑换、国内贸易融资等存、贷、汇、兑代客服务环节为市场主体提供高性价比金融服务。未来可大力发展诸如国际保理业务、离岸票据贴现业务等新业务,同时拓宽客户范围，瞄准私人银行业务，通过离岸基金、环球财富保障计划、家族信托基金等业务帮助富豪们进行全球化的投资和资产管理,从而规避了国内单一市场投资风险。
3、本外币自由兑换有利于提高人民币在国际上的地位，进一步夯实三亚自由贸易港地位，在可预期的将来分担香港作为国际金融中心一部分职能。
4、海南公司应对：认真研究海南省重点产业发展方向，对项目进行产业研判，以此积极向政府沟通寻求其认可，争取大悦中心“南海贸易之窗”授牌，依托政府招商平台落位金融产业，形成吸附聚集效应，导入相关产业定位的目标企业。
政策内容四：“分步骤实施零关税”
政策影响分析：
1、一方面内地资金的涌入会让海南焕发新生，会有大批消费者流来到海南购物买免税商品的同时，也带动了旅游和餐饮住宿等一系列产业链刺激消费，促进经济增长。另一方面，海南市场会涌入世界各国产品，使自贸区自贸港成为辐射东南亚的货贸集散地。
2、大悦城品牌，一直以创新之名行走于商业潮流中，未来大悦城的消费人群将会与前来免税人群大幅重合。免税消费者到店频率及消费频次会大大提高。大悦城所营造集宜居、丰富、开放、艺术等特性于一体的大都会生活风范将会提振周边所有可售物业投资价值。
3、海南公司应对：提前规划大悦城免税店选址、面积、消费动线，尽快接洽中免集团达成战略合作协议，在销售层面更新销售说辞，补充大悦城新核心竞争力，拥有国际化产品线丰富的免税店。
基于政策利好，企业客户及个人客户的客群分析
1、企业目标客群
（1）海南自由贸易港重点园区共计11个，包括洋浦经济开发区（含东方临港产业园、临高金牌港开发区）、博鳌乐城国际医疗旅游先行区、海口江东新区、海口国家高新技术产业开发区（含观澜湖旅游园区）、海口综合保税区、海口复兴城互联网信息产业园、三亚崖州湾科技城、三亚中央商务区、文昌国际航天城、陵水黎安国际教育创新试验区、海南生态软件园等。其中海口4个，三亚2个。
（2）企业客户基本以岛外投资性需求为主，岛内需求量较小。海南房价上涨的根源在于稀缺自然环境带来大量对地产的投资性需求，需求结构中岛外购房占比超88%，其中54%为东三省、京津冀地区人群“候鸟型”置业，而目前海南户籍人口只有925万，除了海口靠本地人口购房外，其他地区岛内需求基本饱和。这种需求结构导致房价受政策影响的非常大，通常会伴随着政策利好经历短期快速上涨。三亚地区的客户以岛外投资客+本地自用企业为主，海口地区为省会城市，人口比三亚多，落户企业也比较多，在商办类产品上与三亚存在同质竞争关系。
2、企业客群的行业分析：
旅游类，如携程，去哪儿
服务贸易类，如京东，阿里巴巴等拥有跨境电商平台的企业
金融类及相关上下游企业
企业客群共性：三亚高度密切关联（客户、市场、资源、企业圈层等）
3、个人投资客群地域分析
核心：东北、广西（对海南的地域认同性最高）
次核心：华中（湖南、湖北、武汉）
偶得：西北、江浙沪、海外
营销团队已经做好承接新政的准备工作，结合政策落地，会迅速推动推动几件工作：
1、省市两级政策解读会后，根据市里统一工作部署，结合前期汇报的办公招商方案，落实与中央商务区管理局、投资促进局的招商合作，尽快签订框架协议。并以此为契机推进与三亚市各相关部门的招商合作，争取中央商务区管理局搬迁至大悦中心办公。
2、跟踪本周市长办公会进度，推进三亚主管部门授予大悦中心“南海贸易之窗”产业定位授牌的下一步工作节点，根据挂牌工作进度，筹备挂牌仪式，争取在7月底前完成挂牌工作。同步结合一期商办类产品的推广做好产业落地的宣传工作。
3、利用政策红利，做好一二期产品的蓄客目标分解。
2020年一期签约目标31653万元，预计签约套数88套。根据营销节点计划，一期首开宸悦1#、2#、3#，楼栋产品业态包含底商、办公平层、商业平层、loft等。拟于6月1日开始认筹，开盘前需认筹100组，转筹预计40组。（负责人：许炎庆）
2020年二期签约目标74321万元，预计签约套数190套。根据营销节点计划，二期首开公寓5#和8#，商业联排4#和7#，产业包括公寓、商业联排、首层LOFT，计划开盘前认筹达400组，解筹200组。（负责人：陈毓铮）
