第1篇：商业业态策划书第三组
City Life 商业业态管理策划书 1 目录
1．City Life超市总述
„„„„„„„„„„„„3 2.City Life超市市场分析 „„„„„„„„„„„„3 3．City Life超市SWOT 分析 „„„„„„„„„„„„ 4 4.City Life超市营销策略 „„„„„„„„„„„„6 2
1.City Life超市总述
1.1 超市Logo
1.2 超市简介 City Life超市，是以经营各类家居用品、文体用品、家电、针织品、服饰类；各类休闲、饮料、烟酒等商品批发、零售业务为主，以提供信息咨询，票务代理等服务为辅的，以统一形象、统一标志、统一经营、统一管理为发展方向的综合性超市。经营目标：首先通过规模经营，在打开周边地区的市场占有率，其次在这一基础上实行连锁经。经营特色：满足顾客的需求，主要消费以及面向群体为大学生和周边居民。提供齐全的品种，实惠的价格，优良的服务。组织结构：实行首席执行官领导下的层级管理负责制，按不同的工作需求设立相应的职能部门。
1.3超市选址
City Life超市，选址将设定在天津商业大学和机电学院附近的百鱼饭庄旁边拆迁楼，其辐射半径范围除可覆盖两所高校之外还可以辐射到翠溪园，本溪楼等周边居民区。鉴于本溪楼地铁站，肯德基和几个大中型饭店在均其辐射半径内，所以超市更具有较为广泛的客流量。通过调研发现，与我们的竞争对手只有2000米以外的物美超市，考虑到物美超市距离学校较远，不太便于学生们步行到达。所以City Life超市建在天津商业大学旁边可以很好地解决学生们购物难这样的问题。超市的选址交通运营费用，大大的降低了成本，低廉的价格恰恰符合大学生的消费能力。2.City Life市场分析 进行超市市场分析的目的是研究超市商品的潜在销售量，开拓潜在市场，安排好商品地区之间的合理分配，以及企业经营的地区市场占有率。通过市场分析，则可以更好地认识市场的商品供应和需求的比例关系，采取正确的经营战略，满足市场需要，提高企业经营活动的经济效益。2.1目标市场定位分析 由于地区间经济文化发展的差异，我们国家的高校分布比较集中，俗称“大学城”。大学城多地处城乡结合处，较市中心相对偏僻，这也为连锁超市进入高校市场的管理和经营方面带来了极大的方便，使得超市可以充分发挥规模效应，提供物美价廉及特色服务，更好的为广大师生服务。高校市场周边的大中型超市其目标顾客大多为高校师生和周边住宅小区的居民，其中以学生为主，大多知识层次较高，注重文化消费，追求生活品味，对服务水平的要求更高，更加注重产品质量和品牌。另一方面，学生的购买欲一般都相对更为强烈，但是经济能力有限，更为追求物美价廉经济实惠的产品。与此同时大学生是追求时尚的先锋队，从而更愿意选择一些时尚品牌和比较熟知的品牌。2.2市场需求量估计分析 3
随着国民经济的增加，居民收入不断提高，对教育投入增加，且大多数大学生为独生子女，其购买能力呈明显的上升趋势，在高校附近形成一个庞大的市场蕴藏着大中型超市不可忽视的巨大商机。距超市300米处的本溪楼地铁站为天津市地铁一号线上的重要站点，日均客流量3000人。附近有本溪楼、本溪影院、宁城楼、裕国楼、千里堤、竹山路等多个公交站点，有22路；34路；37路；47路；48路；155路空调；174路；602路空调；606路空调；634路；642路；649路空调；658路；673路；676路；700路；801路空调；837路；962路；空调48路；便民2路；津辰9路二十余种公交线路，公交客流量巨大。附近还有新凯西里、新凯东里、恒仁楼、绥中楼小区、锦西南里、本溪楼小区、本溪楼小区东区、翠溪园、本溪花园、永进楼、开源楼、彰武楼、宁城楼、同德楼、清源楼、凤成楼、同心楼等多个居民区居民上万。2.3超市商品定位和产品定位分析 高校周边超市主要是为了满足大学生日常生活物品的购买，因此商品以食品、饮料、日用品、书籍为主，设有生鲜食品、电器、厨房用具、散装食品之类的商品。除此之外，我们还针对大学生这一特殊群体，设有特殊商品陈列，比如免费复印、典当服务、节假日礼品服务等等吸引在校学生的特色“商品”。由于高校周边超市选择的是薄利多销的价格策略，要想缩短消费者的购买决策过程，为超市节省一定的促销成本，高校周边超市决定经营具有区域性品牌商品，即有一定知名度的品牌商品，因为这类商品已获得目标市场的认可，其品牌名称和标志代表产品的可靠质量保证，会吸引大学生消费。2.4测未来市场容量及产品竞争能力 响应国家政策，现各大城市高校均呈集中式分布，在一些城郊偏远地区大学城开始逐渐成为主流，就这一形势而言，未来的超市分布于高校附近必是当仁不让的选择。当然，这一形势也势必会招来其他超市的进驻，所以这也是一种挑战和竞争。2.5购买者购买行为分析 消费者的购买行为对销售有着直接并且重大的联系，高校大学生作为我国最大的消费人群而言，其购买有较强的共性规律。价值导向性的增强。对于大学生而言，其进入超市大多的选择都为食品和生活用品这类基本生活需要。对这类型物品，消费者不用像购买贵重物品一样关注外部效用的满足，所以对商品的价格就会更加关心。注重购买方便。对于在校大学生，出行大多不是很便利，所以这就要求超市要在选址方面注重与学校毗邻并且最好设于交通便利比较显眼的地方。同时，对于超市内部，也应注重消费者是否决策自由、可以一次性付款等便捷服务。感性消费日益增强。当今的大学生大多走在时代前沿，且比较注重质量和品牌的选择。在进行选购的时候，精神和心理的满足也很重要。这就需要更加宽松和谐舒适的购物环境和适合高校学生消费群的产品和服务。3.City Life超市SWOT分析 CityLife是位于居民区远离市中心（百鱼饭庄拆迁楼）的大型超级市场，临近天津市职工机电学院，离天津商业大学东门只两公里。对于离市中心较远的附近居民和在读大学学生来说，CityLife无疑是一个非常好的选择。由于这一地区附近的居民小区较多并且地处偏离市中心，超级市场可以说少了很多竞争对 4
手，多了不少的消费者，占据了较为有利的地理环境。对于大学生来讲，离学校较近方便购物，学校内的超市品种少等等原因，更多会选择到大型的超级市场购买东西，这样不仅可以买到自己想买的东西也会买到自己没想到的东西。所以在CityLife是很有销售前景的。3.1优势（strengths）1.有着正确的市场定位 CityLife是以 “物美价廉，货物齐全”作为超市的市场方向，无论是在价格上还是货物种类上都可以与一些小型卖店竞争，对于居民消费者和大学学生来讲这里有更便宜的价格，有更繁多的种类选择。2.有着优越的地理环境 选择在远离市中心的居民区，竞争小，附近公交可直达附近小区、天津市职工机电学院和天津商业大学，临近地铁站交通便捷。3.有着庞大的市场 依附于附近的居民，所谓强大的人们群众就是最好的消费者。大学学生平时在学校选不到自己中意的小零食、日用品，在种类齐全货物繁多的超级市场一定是最好的选择了。并不是逛商场才是休闲，逛超级市场也是消磨时间的一个好选择。4.有着优越的内部环境 相比周边的小型卖店，我们可以让顾客置身于轻松愉快的购物环境中随心挑选物品，无论是销售员还是收银员到清洁工人，都会用热情周到的服务回报我们的消费者。5.有着绝对的质量保证 CityLife从货物采购到上市，都有专业人员经过严格审核，为消费者提供安心、放心的商品。3.2劣势（weaknees）1.市场有限 由于地理位置并不是市区繁华地段人流量大，而超市周边居民区没有扩建发展的余地，使CityLife在市场这一块儿得不到更多的发挥。2.竞争力丧失 超级市场在此区竞争压力小而不能得到进步，公司竞争力不足或者日后无法应对危机。3.不利于品牌传播 超级市场的消费群和地理位置不利于我们CityLife在全市乃至全国市场上树立品牌意识，市场狭窄，知名度不高。3.3机会（opportunities）1.发展周边市场 可以通过并购方式开拓市场，不仅仅是对零售业的并购，还可以扩展到饮食业、娱乐业和服装业的组合，建立一个大型购物商厦，吸引更多不同的消费者。2.发展信息技术 现在信息发达的社会网上购物盛行，我们可以利用机会引进信息技术利用网络这个媒介开设商贸网站，建立自己的主页，类似于“一号店”的模式在运营能力范围内可以有送货上门的服务，这样一来扩大了一部分客户群。3.开拓市场 公司现在的成功可以考虑继续扩大市场份额，在其他片区开设连锁分店或者 5
扩建本来的门面。3.4威胁（threats）1.竞争者 CityLife的竞争者不可能一直都没有，所以公司应该多注重潜在或隐性的竞争者，比如临近的物美就是一个威胁者。公司要不断更新自己的信息技术做到与时俱进才不会被淘汰。2.群众消费方式改变 时代的进步，人们的消费方式也会随之改变，及时收集信息以做到满足消费者需求才能让公司立于不败之地。3.社会原因 由于通货膨胀，市场价格利率变动，公司成本必定会随之上升，要随时做好应对危机的准备。4.City Life超市营销策略 City Life超市秉承着建设现代化的融合式连锁大卖场，为富裕起来的中国家庭竭诚提供更好的的商品和服务，为成为最受顾客喜欢和尊敬的大卖场而奋斗。超市通过结合零售业市场状况及消费特征，使用融合式经营发展的新模式。比如在超市周围和其他公司协商建造KTV、电影院、快餐店等，以便给买家提供一个良好、休闲的购物环境。4.1 会员制 会员制的主要目的是保住老顾客。消费者在超市充值达到一定数额即可获得会员资格，在购买商品时能够享受一定的价格优惠或参加其他优惠活动的资格，具体根据充值不同享受不同的优惠幅度。
4.2 折扣促销 1．每日优惠
每日优惠即每天超市都会有一种特价商品，来以此吸引顾客消费。2．优惠券 在超市门口派发或者买够一定数额赠送，可用于购买其他商品促进顾客消费。
3．附赠商品
超市可以将一些销售一般的商品或者新引进还未推广的商品作为销售好的商品的赠品，以此来清理销售一般的商品的库存或者推广新商品。4．合作优惠 和周边KTV、电影院、快餐店或其他商场共同推出的优惠，例如消费达一定数额赠送周边消费场所优惠劵。5.购物印花票 顾客每次购物，都会得到一张打印成印花票形式的付款凭证，顾客如果把这种印花票积攒到一定数量或一定金额，便可以得到商店一定的折扣或回赠礼品。这种形式主要是用来吸引长期回头客。4.3 广告促销 超市主要采用印刷广告、POP广告和人员促销三种方式进行促销。印刷广告重点宣传特价商品，突出“实惠”的特点来吸引消费者，采用彩页印刷小册子发放给顾客，内容包括特价商品、人气商品、会员卡优惠活动等。6
超市内部通过悬挂各种POP广告来直观的表现优惠，以便于帮顾客下定购买的决心。超市新引进产品设置人员促销，例如食品采用免费试吃，电器采用现场演示等方式便于顾客了解产品并购买。
4.4 购物环境 不同的音乐对顾客的购物欲可能会带来完全不同的影响，因此超市日常放古典音乐，会让一部分顾客明显增加购买欲；情人节和七夕放小夜曲，会鼓励一部分男性为恋人购买礼物时更舍得花钱；大促销时放轻音乐，会驱使一部分顾客买折扣商品。超市购物车、货架及商品每天擦拭，每天做两次卫生来保持购物环境的洁净；保持环境通风，把生鲜区隔离出来防止影响顾客的购物情绪；提供垃圾桶方便顾客。塑造一个良好的购物环境来增加顾客购买欲。4.5树立超市独特形象
在树立独特形象方面可采取以下几种策略: 1.借助电视、电台、报纸等大众传播媒体，推广超市的总体形象，使消费者对超市产生认同感，并激发其购物兴趣。2.利用超市的“看板”诱导顾客。3.将超市的配货车装饰成商用宣传车；使之发挥流动广告的作用。4.开发自设产品系列，如香港的百佳超市将其销售产品命名为“百佳牌”。这对于树立独特形象具有重要作用。5.组织社区活动，与社区内的居民、厂商、社会机构保持经常的沟通，以建立和维持相互间的良好关系。扩大超市在社区内的影响。7
第2篇：药店业态
未来中国药店的十种业态发展趋势
来自： 上海市场营销
时间：2010-12-1
一、零售业态含义及概况
零售业态(Retail formats)是零售企业向确定的顾客提供确定的商品和服务的具体经营形态。针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。
根据商务部2008年新修订的中国零售业态分类标准，由中国连锁经营协会、中商商业经济研究所主导的标准起草修订结果，我国目前从总体上把零售业态可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。
有店铺业态按照零售业态分类原则分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种零售业态。
零售业态是动态和发展的。
一般认为，国民收入和个人可支配收入的发展是零售业最重要的市场驱动力。一般人均GDP在800-2000美元之间，是连锁超市诞生时期；人均GDP达到4000美元，是便利店、专卖店、专业店批量发展时期；人均GDP超过4000美元，高级专卖店、精品店、奢侈品开始流行。
数据显示，2009年我国相当部分城市人均GDP达到3000美元，北京、上海、广州人均GDP达到1万美元。这也激发了高端精品超市在上海、广州开始大量涌现。
以上这些都是研究一般的零售业态的，药店行业到底怎样定义其业态，促使其各种业态百花齐放，形成差异，健康蓬勃发展呢？
二、什么因素影响着中国连锁药店的业态定位
在上文一般的零售业态分类中，药店只是被认定为“专业店业态”（speciality store）中的一种。然而笔者认为，药店业态有其特性，它是药品零售企业为满足不同顾客对于疾病预防、疾病治疗、康复、计生、保健、美丽、健康教育等需求细分后，产生的细分亚态以满足细分需求的。事实上我们知道，消费者选择药店购药的原因与医院比起来，无外乎三条：一是便利、二是便宜、三是可自主选择性多。我们应该对药店的业态进行深入研究，探讨其不同细分业态的发展规律和特点，以促进药店业态的繁荣和发展。笔者抛砖引玉，对于药店业态进行细分研究，以期引来专家的深入探讨。
导致中国药店业态定位成型的因素主要有以下几个方面，一是中国开个开放以来高速发展的经济，人民收入高速增长，使得中国社会出现了三大阶级九大阶层。
首先是精英阶级，分为四大阶层：（1）官员阶层、（2）国有或集体企业、外资企业和民营企业经理人阶层、（3）知识分子阶层、（4）民营企业主阶层都属于这一阶级。
其次是亚精英阶级，分为三个阶层：（5）国有或集体企业管理和技术人员、（6）外资或民营雇佣管理和技术人员、（7）个体工商户阶层都属于这一阶级。
第三个阶级是平民，分为两大阶层：（8）国有和集体企业工人、外资和民营企业工人、（9）个体农业劳动者阶层都属于这一阶级。
九大社会阶层的出现，伴随着贫富差距的巨大差异和需求的巨大差异和需求的多元化变化，不同阶层对医药健康的需求出现不同层次的需求与分化。广大民众对药店的需求，不再仅仅是10多年前简单的只是购买药物需求。
促使中国药店出现业态分化，定位成型的第二个巨大的原因是十五年来中国连锁飞速发展带来药店间巨大的竞争压力，药店行业可以说是过度竞争。竞争产生重新定位和业态盈利模式细分化。一家连锁药店做齐所有药店业态，想靠通吃一个消费者所有需求和所有消费者需求的时代一去不复返了。
促进中国药店业态进一步分化成型，清晰定位的第三个推动力是新医改及其配套政策的逐步落实到位，新医改形成的政府财政买单的基层医疗市场，猛烈的冲击着目前连锁药店的经营和定位，促使业态业态的进一步形成。
三、十种药店业态定位及其发展趋势
那么，未来中国药店的业态定位究竟是一个什么状况和趋势呢？笔者经过详细走访各地药店，深入分析和研究目前现有的药店业态认为，未来中国连锁药店市场的业态定位，无非是以下十种业态，其各自的特点及发展趋势详述于下。
1、标准药店业态
业态名称：也可以叫标准药超、传统药店、标准药店、处方药店。类似于日本的处方药调配药店。
商品结构：药品为主，处方药、OTC产品皆有，有些以处方药为主，有些以OTC为主，药品占比在90%以上，医保目录内品种齐全。大多具有医保刷卡定点资格。药品品类品种齐全是其特色。
经营方式：药品专业零售。
目标顾客：主要是治疗疾病需求的人群。
服务：以药学服务见长，具有最少一名执业药师。是居民身边的保健药师。主要解决消费者购药需求。以相对中高端顾客为主。
商圈和面积：非居民区商圈、二级及三级医院周边。经营面积在80-150平方米。
发展趋势：这是前景看好值得大力发展的一类药店业态。这类药店一是适应了医保定点的严格管理，另外随着新医改的推进，医药分业的推行，最有可能拿到社区药房托管这一资格。价格趋势是优质产品、优质服务和高价格带。
核心竞争力：必然是高水平的药学服务和药品齐全。同时这类药店必须快速实现从产品为中心到药学服务为中心的转移。
2、社区便利店业态
业态名称：社区药店、社区便利型药店。便利店。
商品结构：OTC药品、各种生活快消品、日杂品皆有，药品销售占比低于60%以上，非药品品类品种齐全是其产品特色。
经营方式：便利品集客，药品赢利。以方便为主。
目标顾客：社区居民为主、面积写字楼区域的白领一族。
服务：以各种便捷服务、快速服务见长，包括送药上门、代客熬药、延长服务时间、代收各种费用等为主。快捷周到的服务也是其特色之一。
商圈和面积：各种居民区、社区内为主，或者靠近居民区。以及写字楼集中的区域，以布点密集，商圈小为特色。经营面积在80平方米以内。
发展趋势：常见慢性病用药、基本药物和医保目录内药品销售，在这类店内将逐步不成为主流。而适合本社区居民的新的健康、美丽、健康的品类会将慢慢发展起来。另外随着新医改的推进，医药分业的推行，最有可能拿到社区药房托管这一资格。价格趋势是优质产品、优质服务和高价格带。
核心竞争力：必然是高水平的药学服务和药品齐全。同时这类药店必须快速实现从产品为中心到药学服务为中心的转移。
三、药诊店业态
业态名称：药诊店、诊所药店、国医馆、坐堂医店等。
商品结构：处方药、和中药饮片、中成药为主。OTC药品为辅、配以医疗器械等。中药销售占比高于50%。其中国医馆尤其是中药、高档滋补类参茸产品、养生类产品为特色。
经营方式：具有处方权的坐堂医生处方本店药物为主。
目标顾客：中老年疾病人群、药店附近较大范围的疾病居民为主。
服务：以联络和召集到各地的退休及民间名老中医，通过高水平坐堂医的看病处方，代客煎药和医学指导服务见长，包括送药上门、代客熬药。
商圈和面积：各种商圈，主要集中在次繁华商圈，或者靠近居民区。以布点少，商圈大（1-5公里范围）为特色。经营面积在200平方米以上。有明确的坐堂诊室。
发展趋势：国家政策已经允许注意坐堂，随着新医改医生多点执业的开禁，下一步必将允许执业医生（西医坐堂）。这类药店建立居民疾病档案，成为居民的家庭保健医生只这也业态的发展趋势。
核心竞争力：坐堂医资源和坐堂医经营资格是其核心竞争力所在。
四、药妆店
业态名称：药妆店、个人护理品店等。
商品结构：OTC药品、各种特殊功能化妆品、日常化妆品、各种个人清洁及护理用品、健美器材。药品销售占比低于40%，药妆品最少占到销售30%以上，药妆品齐全是其特色。
经营方式：药品和一般日化品集客，药妆品和个人护理品赢利。
目标顾客：20-40岁最求美丽的女性为主，他们是高级白领女士、年轻女士族群、大中专学生族群等。
服务：以各种皮肤护理美容咨询、问题皮肤解决咨询讲座和化妆品知识的专业服务见长。
商圈和面积：各种闹市商业区、写字楼、文教区、高档住宅区。经营面积在100-200平方米以内。
发展趋势：随着新医改的推进和经济的发展，下一个阶段最有前景的药店业态就是药妆店。独特的差异化药妆品类和销售技巧是必须培养的。
核心竞争力：专业美容师护理师是核心竞争力。对问题皮肤的解决、美妆顾问的专业指导和美容指导咨询服务、对药妆产品的把握和销售能力。
五、平价健康大卖场
业态名称：平价药品超市、平价健康大卖场、大健康型药店
商品结构：OTC药品、处方药、保健品、医疗器械、各种个人护理及生活类快消品，药品销售占比高于60%，保健品和便携式家用器械是其特征。产品品类齐全，SKU在8000-12000个之间。
经营方式：依靠大健康概念和消费者健康管理的相关服务争取顾客，以药学的关联销售、健康产品体验等为特征。
目标顾客：中老年顾客为主。城市社区居民为主。
服务：产品种类多，可选择性强、有药师、营养师、健康管理医师为患者提供顾问式服务。健康讲座吸引顾客。
商圈和面积：各种居民区、社区内为主，或者靠近居民区。以布点少，商圈大为特色。经营面积在800-1500平方米。
发展趋势：大健康管理、居民的家庭保健顾问、疾病康复的指导医生。
核心竞争力：药师、医师、营养师的高水平的药学服务和健康康复保健指导是其核心竞争力。
六、医保定点店业态
业态名称：医保店、医保定点店、处方药调配药店。
商品结构：各种基药目录、医保目录内药品、处方药、其他药品。无非药品。
经营方式：依靠城市居民的医保刷卡消费来经营
目标顾客：中老年顾客为主。城市企事业单位职工、公务员、社区参保居民为主。治疗人群为主。
服务：刷卡的便利，药学服务见长。
商圈和面积：各种高密度居民区、社区内为主，或者靠近居民区。以布点少，商圈大为特色。经营面积在100-200平方米。
发展趋势：专业药店，承接以后医药分开后的处方药调配。
核心竞争力：获得医保定点资格的政府公关能力，遵守医保刷卡规定和高水平药学服务。
其所以把医保定点药店专门提出来说，是因为在中国医保定点药店管理不规范，准入资格也不规范，盈利模式是靠医保刷卡的不规范，也许最终国家会取消医保定点药店，或者严令非药品在这样的药店销售。2010年12月，云南昆明就准备把非药品赶出医保定点药店。
七、超市店中店业态
业态名称：店中店、参茸专卖店。
商品结构：OTC药品、药妆品、化妆品、保健品、各类参茸等滋补品。产品的档次一般就高。化妆品和保健品类占到50%以上的营业额。
经营方式：商超集客，高端医药产品卖货盈利。
目标顾客：全城光顾该商超的18-50岁的顾客。没有忠诚度。
服务：以促销活动吸引商超的顾客群为主。
商圈和面积：商超的顾客群体，因此商圈非常大，有些接近全城。面积100-200平方米。
发展趋势：以后几乎每个商超都有一个店中店。
核心竞争力：独特的吸引消费者的品类。
八、炒作型产品药店业态
业态名称：广播广告药品店、报纸广告产品店等。
商品结构：OTC药品、各种特殊功能化妆品、日常化妆品、食字号、医疗器械、消字号产品、民族药。健美器材。短期炒作型产品最少占到销售40%以上。
经营方式：通过当地的广播热线和大规模广告热线运作引导顾客进店按照流程消费，通过当地大篇幅平面媒体广告，炒作一些药品和非药品。吸引顾客按照流程服药。
目标顾客：35-65岁的慢性疾病或者。
服务：广播热线、广播讲座、地面热线咨询、大幅度买赠活动。
商圈和面积：一个城区或者全城交通方便地点，也有选择在车站和商超内的药店。经营面积在200-500平方米以内。
发展趋势：国家慢慢会规范这类产品的广告行为。这类产品会越来越少。
核心竞争力：不断寻找有效的各类产品。进行全面包装和炒作；垄断和具有媒体资源；具有广播热线医生的资源。
九、专科药店
业态名称：糖尿病专科药店、肝胆病专科药店、肿瘤专科药店、个人护理品店专业店等等等等。
商品结构：某类疾病药品齐全，配以该类疾病的保健治疗预防用的保健品、食品、外用药、器械等。
经营方式：以专科药齐全吸引较大商圈顾客光顾的方式来经营。按照疗程和大包装，以会员制方式盈利。
目标顾客：慢性疾病的患者为主要人群。
服务：以各种专科疾病医学和药学指导为基本服务。以关怀消费者为突破口。
商圈和面积：交通便利的地方。各种闹市商业区、写字楼。经营面积在150平方米左右。
发展趋势：随着人们对疾病认识的深刻，联合用药也越来越受到关注和应用，该类药店有一定的需求和发展。药店应该有效利用专科的专业特点，联合专科医生进行专科疾病的指导和培训互动。
核心竞争力：专科产品的独特优势。以专业人士指导该类疾病的治疗、联合用药、康复指导见长。
十、网上药店
属于无店铺药店，目前崇尚1+N模式，一个落地旗舰店，其余为当地的加盟店。另一种网上药店是各连锁药店的销售补充。
业态名称：网上药店。
商品结构：高档OTC药品、特殊功能化妆品、保健品、健美器材。一般都推荐价格最贵的商品。
经营方式：呼叫中心和接线生服务，线下就进药店配送模式。
目标顾客：特忙性白领人士、远程顾客、夜间紧急需求顾客。
服务：网络相关服务，送货上门服务。
商圈和面积：无需地面传统意义上的商圈，全程都是的商圈内顾客。
发展趋势：由于地面交通的拥塞，步行的不便，以及网络一族的发展，中国已有4.3亿网民，购药需求逐步在网络上形成。市场必将稳步增大。
核心竞争力：独特的产品群，快速配送的能力、电子商务的快捷配送模式。
连锁药店的业态是发展变化的，目前正处于一个分化、成型、模式固定的过程中。
随着居民生活居住半径和商圈变化、居民收入水平、新医改的推进、居民健康观念和需求的变化等的影响，药店业态必将适应新消费群体、新需求而不段变化升级。比如湖南民生堂在长沙开出的品牌药专卖店。
第3篇：大学生饭堂业态满意度调查计划书
大学生饭堂业态满意度调查计划书
1，摘要
目前，随着经济的发展和物质水平的提高，大学校园里的餐饮业发展迅速，很多五花八门做餐饮的店铺在学校开起来。饭堂是很多学生的主要选择，可现在却有些学生反应饭堂的菜式满足不了他们的需求，口感也达不到预期。
调查针对大学生校园饭堂，时间范围为三周，时间长度是本学年第三到第五教学周，调查范围是学校里去饭堂消费过的学生。调查重点是学生学生消费群体对校园饭堂在菜式种类、口感、卫生、速度方面的认知。2，前言 3，背景
饭堂是很多学生吃饭的主要选择，受到很多学生的青睐。但随着学校其他餐饮的迅速发展，很多学生会选择菜式种类多、就餐环境优美的小餐馆就。这给学校饭堂造成了很大的压力，希望通过这次的调查了解消费者的满意度以及不足的地方，进而去提升饭堂饭菜的品质，满足消费者的各式需求。4，问题的定义及组成本次的调查任务是消费者的满意度，考察因素有：饮食卫生、菜式种类、用餐环境、价格。5，调查的目的了解学生群体对饭堂的具体需求，解决饭堂的竞争危机。调查结果有助于全面了解校园饭堂市场及发展方向，找到危机的根源，最终提升学生对饭堂的满意度。
6，调查任务和调查对象
目标市场是大学校区饭堂市场。目标总体是学生群体。调查总体是本校区有在饭堂消费的学生。7，假设
调查将综合运用探索性调查和描述性调查来检验以下两个假设：
假设一：饭堂的菜式种类太少了不能满足学生的需求 假设二：饭堂的环境不够干净优美，不能满足学生对用餐环境高品质的要求 8，模型
9，数据收集
10，量表、问卷和抽样技术 11，人员管理 12，数据分析 13，进度报告 14，费用成本 15，附录
第4篇：ktv业态小结
一、KTV对于购物中心的作用：
1.KTV属于大型娱乐功项目，开设在购物中心内可以起到丰富业态，提高购物中心功能性的目的。
2.KTV在购物中心内一般占据比较大的面积，可作为主力店使用，能够起到吸引人气，牵引人流的作用。
二、KTV与购物中心的合作情况
KTV与购物中心的合作比较广泛，在很多著名的购物中心内都有。例如正大广场、百联又一城内的好乐迪KTV和全国各地万达广场内的大歌星KTV等。
目前济南市里的四家大型购物中心：银座中心、鲁商广场、万达广场、和恒隆广场内有两家配置有KTV业态。分别是东方之韵KTV（银座中心店）和大歌星（万达广场店）。
三、KTV业态的其他情况
1.针对人群：KTV业态主要针对十八到三十五岁的中青年人群，这部分人群年轻有活力，消费能力强，也与购物中心的客群相符。
2.相关租赁条件：KTV的盈利能力尚可，但是其前期投资巨大，因此回本周期较长。一般能够提供的租金水平有限，而且要求的租期较长。由于其营业时间与购物中心整体有差异，在商谈过程中会提出单独使用空调系统的要求。
3.消防标准：根据之前的经验，设置在3楼以上需要达到A级防火要求、3楼以及以下楼层需要达到B级防火要求。
四、目前与KTV品牌接触的情况
由于KTV属于娱乐业态，本地KTV在报消防过程中具有较大优势，因此拓展起来相对容易。预计环宇城项目与济南当地KTV项目合作的可能性较大。
目前与我方接触过并表示有兴趣的KTV品牌也以本地品牌居多：银座歌唱家KTV、东方之韵KTV、我爱记歌词KTV等等。外地品牌方面，正与欢乐迪KTV进行沟通中。
第5篇：商业业态介绍
商业业态介绍(转载)
商业业态开发简介
商业形态简析
商业房地产按照行业类型可以分为零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。
零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。
娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。
餐饮功能房地产也呈现独体形式和融合发展的经营特点，大型和小型连锁餐饮都获得了良性发展，同时在项目中也开始发挥越来越重要的作用。
健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展，作为生活品质的一个标准，被越来越多的运用在商业房产中，现在成功的案例主要存在于国内大型城市。
目前，大中MALL在国内的发展势头极为强劲。究其原因是各种商业业态在相互渗透和变幻。我项目的业态依据此点是商业发展的一个趋势。我现将我项目内预计出现的部分业态作个简单描述。、体育场馆
体育场馆原来在招商前期我们的建设初衷是建造类似杭州游泳馆的集合休闲娱乐为一体的，但这样的投资面临2大问题，投资金额巨大和相对维修成本的高昂，在国外每5年维护游泳馆的费用可以再建一座游泳馆，而这样的投资一般都是政府做的公益投资，所以对行业的了解可以让我们知道如何去那里找投资人或合作伙伴。同时体育的商业形态在近几年经营的类型也在发生着变化，这和体育事业的蓬勃发展是分不开的。简单来说体育产业可分为体育服务产业和体育商品产业。体育服务产业主要包括：竞技观赏、健身娱乐消费市场（消费者为健身购买运动器材，租用体育场馆或设施，接受健身训练指导，参与体育旅游活动等）。体育商品产业是指由体育派生的为体育提供物质条件的器材、设备、服装、图书、音像、食品饮料等有关体育用品的销售市场。
摘录：体育比赛除了为运动员展现实力向人类极限挑战及促进运动技术水平的提高等功能外，已越来越多地成为商业开发的手段和机会，而且以奥运会、世界杯等为前导，赛事规模
越来越大，社会和经济效益越来越好。通过组织大型比赛，可以带动城市建设、旅游、就业等多方面发展，并带来许多潜在的商业机会。无疑，下个世纪将有更多从综合到单项的体育赛事成为各国竞争的目标，成为一种世界范围的现象和新的经济增长点。大型比赛的投资主要有三个方面：举办城市的基础市政建设、场馆及食宿接待设施建设、组织比赛的直接费用如文化宣传、接待、交通、通讯、人员工资等。近几届奥运会在此三方面的投资均已达到十几亿美元。由此可见与投资相比，举办大型比赛的收益则要更好。其中既有看得见的直接效益，也有可持续多年的间接效益。直接经济收入的主要渠道有：出售电视转播权、比赛标志商品特许权、广告权、门票，发行彩票，发行邮票、纪念币、纪念章，企业及个人的赞助和捐赠等。许多国际体育活动，透过卫星电视的转播，几乎传到世界每一个角落，因而成为商品广告的黄金媒介。
2、连锁超市
超市是源于法国家乐福1963年创建的特级市场，该业态首次将生鲜食品超市与大型非食品折扣店有机结合，它倡导：超大的营业面积、一站式的购物消费、超低的价格体系、自动式的消费方式，以家庭消费为目标客户。超市从商品结构来看都是综合形的商品销售中心，但从消费形态来看还是有好多种：麦德龙现购自运的会员制卖场、家友在杭州翠苑的仓储卖场、广州沃尔玛类似购物中心的休闲卖场、类似好又多底层品牌服饰和小商品的互补形卖场。百货零售业态始于19世纪中叶，伴随着超市、仓储商店及网络购物的发展，这些业态以商品价格、便利、品类深度、环境、购物体验等多种因素，将“特色”与“专营”凸现出来，给传统的精于有限产品、高价格、环境优雅、人员密集的百货业带来冲击使其不再为商业主流业态，逐步成为追求高购物享受的载体，在西方，百货业的出路主要是并购整合、连锁化、专业化三个方向。
超市是一种以价格低廉及商品一站式消费来吸引购物距离不便顾客的零售业态，成功经营的基础是如何最大限度使顾客增加来店频率与提高平均消费客单价。具体系于2点：如何使客户受超市的吸引，克服距离上的不便，尽量频繁地光顾；如何使来店顾客增加购物物品项数与购物的平均单价。这需要超市从商品结构、商品价格、宣传广告、经营方式都要进行仔细设计。
3、便利店
便利店最早起源于美国，是在20世纪40年代末作为超市的补充形式而诞生的。便利店基本可以概括为面积小、服务时间长、品类少、日常生活服务性强、地处于人口密集区域等特征。人均GDP和周围人口密度是便利店能否存活的决定因素，便利店一般的面积基本在100M2左右，而在某个区域内可存在数量依据消费需求、竞争情况、周围人流而定，随着这一业态的发展，在西方已经不再作为超市的一种补充业态，开始慢慢成为人们消费密不可分的一种主导业态，有些地区已经代替超市成为第一零售业态。便利店在我国现在也开始迅速开始，有相当规模的还不多，由于发展和存在优势还不明显，暂时还无法取代超市。
4、折扣店
折扣店是由英文”OUTLETS”的音译，其含义为出路、销路、市场。在西方现在是最为流行的一种商业业态，它是介于标准超市和大卖场之间起补充作用的商业业态，这类店铺规模都不
大，多位于城市郊区，地价较低的地区，购物环境简洁明快、内部不作太多装修，以求最大程度降价让利于消费者，所经营的货品都采用指定品牌加工，采购量大，折扣店商品价格比一般大卖场还要低10%左右。最有代表的是2002年上海东路外滩的友谊商店引进
DISCOUNT SHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS—燕莎．奥特莱斯购物中心。商业界普遍把折扣店、超市、购物中心视为三大重量级业态：到百货店购物是体验时尚、到超市是为了方便、到折扣店是为了采购便宜商品。驰名商品常年打折是折扣店的主要法宝。在国外自有品牌是折扣店的核心，许多折扣店中的自有商品比例高达80%，比较少的也达到60%左右，国内折扣店经营范围还是偏少，经营规模也远达不到连锁，主要的功能还是为著名厂商销售库存及换季商品，消费者对于此业态概念还很模糊。
5、商业街
商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心地的商业职能及其影响的地域范围），商业街处城市中心，各类商店群集，顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。从此特性看与SHOPPING MALL的功能还是有相通的部分。
依据经济学家万典武对商业街的类型划分，可分4类：
Ⅰ.邻里型商业街
地处地方城镇中心，街区长度100-200M，商业设施1-2层，商业密度为50%-80%，自身人口为3000人，可辐射人口为10000人。来此区域购物的人群主要依靠步行和自行车，目的是单纯购物。该区域构成形状为线状，商店数目50家、行业数目20家，核心为副食品店或商品超市。该街区采购单次数额低，但较频繁。
Ⅱ.地域型商业街
地处地域中的城市内，街区长度500-700M，商业设施2-4层，商业密度为70-90%，自身人口为3万人，可辐射人口为10万人。来此区域购物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量为1万人，来此购物的比例大于闲逛的客流比例。该区域构成带状附以树状结构，商店数目300-400家、行业数目100家，核心为粮油食品店和百货店。该街区采购单次购物数额大，而且周频率高。
Ⅲ.地区型商业街
地处中等城市中心区或大型城市副中心，其城市人口为30万人，可辐射人口为100万人。来此区域购物的人群主要依靠公交车、地铁等交通工具。正常日客流量为5万人，该商业街构成形态为环形或圈形。商店数目1000-3000家，行业数目200家，核心为百货、服装、五金交电等专营商店。来此购物的频率较大。
Ⅳ.大型商业街
地处大城市中心或交通便捷处，街区长度为1000-5000M，商业设施为6层或6层以上，商业密度为80%-100%。其城市人口为100万以上，可辐射人口为300万人。来此区域购物的人群主要依靠公交车、地铁、火车等交通工具。该商业街构成形态为平面圈状。内为观赏、服务、饮食、商业等综合方式，行业以高档商店、高档餐饮、高级娱乐中心，行业数目为300个，核心为高级时装店、大型游乐场所、各类专业服务店、贸易洽谈场所、汽车商店等。来此街购物的人群购买频率低但数额巨大。
综合下来可以看到商业街的形成和最终发展规模与地域（远期规划）人口流量密切相关。商业街不同于其他商家聚集地的最大区别在于商业街的主题。从国内出现的案例来看没有特色不具备引导消费的商业街门可罗雀。
6、专卖店
专卖店是专营店、专业店、直销店的统称，主要包括服装、电器、办公用品、家装用品、汽车、体育健身、化装美容、工艺品、黄金珠宝、书店、音像制品、妇女儿童用品、男士用品、机械设备等。其中服装专卖店是专卖体系中范围最广，变化最多的一种类型。专卖店是品牌进行宣传推广自己的重要平台，是人们购买力提高、购物环境改变和消费心理变化而形成发展的。专卖店的经营方式可分为厂家直营和加盟代理，区别对待这两种方式可以执行不同的招商策略。
注：由于大家都于厂家进行了很长时间的招商联系，应该比较了解此类形式，在此就不多作说明了。
7、SHOPPING MALL（销品茂）
SHOPPING MALL简称MALL，与购物中心、商业街不能等同，美国对MALL的诠释是指“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，由开发商开发建设、统一管理的商业设施，它拥有大型核心店、多样化商业街和宽广的停车场，能满足消费者的购物需求和日常生活的商业场所。MALL的支柱是大型的百货店或综合超市，大量的则是组成室内商业街的多种专业店，还有餐饮、娱乐等企业。MALL作为一种商业零售企业群体，是20世纪中叶在美国开始出现的，当时美国人均GDP已达一万美元以上，家庭汽车化和住宅郊区化已基本形成，购物和吃喝娱乐有新的需求，这是产生MALL的重要条件。日本、新加坡、韩国借鉴了美国的做法，在当地零售业态如百货、超市、仓库商品、专业店等均已成熟，竞争激烈，繁华商业已经饱和甚至出现相对衰退的情况下，在郊区逐步开发建立。
我国部分城市人均GDP已达数千美元，繁华商业区的停车和购物环境远远不能满足顾客特别是高收入者的需求，加上年均100天的节假日如何休闲等因素，正呼唤MALL类的多功能大商场的萌生，但需要考虑的是：即使2010年，我们人均GDP预计也只有2000美元，少数大城市或特区可能达到5000-10000美元；同时考虑到国家可建商业土地的建立宽敞停车
场、绿地园林式MALL的可行性，操作MALL还应当采取务实做法，采取循序渐进和变通的办法进行。
第6篇：锦江不夜城业态定位和业态布局
锦江不夜城业态定位和业态布局
邢台军需学院 营销112 宗家宝 2013/4/20
锦江不夜城邢台唯一的不夜城。
店铺风格： 欧式风情外观、前卫时尚的橱窗展示、个性化产品和服务及多元主题水景观，展现一种优雅的外来文化，专业经营、统一管理的优质服务。
地理优势：项目临七里河南岸而建对面为河心岛未来将聚集邢台市大型会展中心、沙滩浴场开业后的锦江不夜城可通过浮桥以及游船与河心岛相连接的在商业街休闲娱乐的同时享受泛舟游湖欣赏美景的乐趣其独一无二的风情无可替代。
租金政策：免租金三年
目标市场定位：锦江不夜城位于邢台南部郊区，夜经济特性具备唯一性，与周边传统大型商场的经营模式有所区隔，避免了同行业的恶性竞争。
业态定位：把锦江不夜城定位与一个高档娱乐休闲活动中心，里面集中有各种高档休闲美食、娱乐活动、高档奢侈品。
针对人群：主要是针对高层富家子弟或者高收入人群，有资金实力的妇女，以及少量的中层人群。
理由：由于现在的锦江不夜城人气极低，商铺大部分处于停业状态，附近的居民区入住率不到40%，但真正有人居住的不到其中的五分之一，虽然商家采取三年不收任何租金的优惠条件，但效果甚微。原因是这里的交通极为不方便，地处城南郊区，公交车仅有29路，如果一味的按照以前的业态定位肯定达不到让人不辞劳碌到此消费的吸引力，要想转变此现状必须重新定位消费人群，此消费人群必须有大量的空余时间、足的金钱以及私人交通工具。
业态布局：锦江不夜城从左到右可以分成七个部分，分别用ABCDEFG代替，A座品牌餐饮区：主要是由大型的高档餐厅，可以举办宴会。
B座C座E座F座都是各种高档娱乐区：夜店迪厅、KTV、夜总会、酒吧、桌球、保龄球、各种大型电子游戏机，儿童游乐园。
D座名流休闲养生会馆业态集合群：高品质洗浴中心、精品院线、按摩美容院、大型表演厅（各种音乐会，戏曲表演、舞蹈表演、哑剧表演等等）。
G座高档奢侈品购买区：一些世界名牌化妆品、奢侈品、在国内很少见的高档服饰等。地下原本是车展的地区改换成世界各种高档美食，很大的落地窗户可以一边品尝美食一边观赏美丽的七里河。
在七里河上可以开设水上娱乐，如，水上快艇比赛，划船比赛，摩托艇比赛等等。
理由：在邢台市缺少大型的娱乐区，也缺少高档化妆品和奢侈品的店面，开设这些能够极大地吸引有钱的男女开车到郊区进行娱乐休闲购物。
