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房地产估价公司工作总结

作者:nntclyl时间:2020-10-12 07:02:53

第1篇:房地产估价公司估价质量管理制度

房地产估价公司估价质量管理制度

为维护利益和各方当事人的合法利益,规范估价操作行为,保证估价报告质量,做到估价结果的客观、公正、科学、合理,根据《房地产估价规范》和国家、省市的相关规定,制订评估质量管理制度。

一、估价基础数据的搜集、整理

为促进估价业务的顺利开展,做好估价基础数据的搜集整理工作,必须全面了解我市房地产市场行情,掌握地方相关规定,并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据,包括:

1. 各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格;

2.土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件;

3.房屋重置价格及配套文件;

4.新建房屋造价水平及成本费用构成;

5.城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件;

6.其他地方性规定等资料。

二、评估技术操作要求

1、业务受理

接受委托之前,应对委估项目的估价风险进行初步预测,着重从以下几点把握:

1) 委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求;

2) 委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况(尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明);

3) 项目的技术难度与委托方的时间要求;

4) 预计应收、实收评估费与评估成本的比较;

5) 预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。

特别强调,严禁以个人名义承接业务;严禁转让业务;不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现,公司将给予严肃处理,并追究有关人员的经济和法律责任。

通过对估价风险初步预测,对存在较大风险的项目,业务部门对可预见的估价风险要及时上报,经公司领导同意后方可接受委托,签订委托估价协议书。

2.拟定估价作业方案

主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目,业务部门应及时向公司领导说明情况,申请调配人员,以保证按照协议要求交付报告。

3.实地勘察

实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型,存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片,并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字

4.估价方法选用

根据《房地产估价规范》要求,对同一对象进行估价,宜选用两种以上的估价方法(城市房屋拆迁评估按照相关规定执行),有条件采用市场比较法的,应以市场比较法为主要估价方法。

5.估价结果确定

重点是

当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时,对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查,最终使估价结果达到客观、公正、合理。

6.估价报告撰写

各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。

估价报告的撰写形式,应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用:

1) 固定式报告

a) 类似交易实例较多的单套普通住宅估价;

b) 类似交易实例较多的成套商业门面估价;

c) 评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价;

d) 对整体房地产进行析产分割的分户报告;

e) 城市房屋拆迁评估的分户报告。

2) 自由式报告

a) 评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价;

b) 司法鉴定类估价;

c) 房地产纠纷类估价;

d) 析产、分割的房地产整体估价;

e) 城市房屋拆迁类整体房地产估价;

f) 当事人对评估结果有异议而申请复核的房地产估价;

g) 无法搜集类似交易实例、用途特殊单一的各类房地产估价; 7. 估价报告的组成和内容

1) 估价技术报告要求:

a) 固定式报告的技术报告,主要体现实例来源和测算过程,并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。

b) 自由式报告的技术报告,要严格按照《房地产估价规范》中规定项目进行分析和测算。

2) 报告的编号和要求:

公司的估价报告编号要规范统一,具体要求如下: xx估字(200X)第(XXXX)号

3) 报告及附件的纸张必须A4纸打印或复印。

8.估价报告的复核:

具体要求见“

三、估价报告的复核制度”。

9.估价报告交付

房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告,技术报告存档。报告交付时,应由委托方在签收栏内签字。

出具报告的份数要求:

1) 技术报告一份;

2) 结果报告的份数,一般根据估价目的和当地对报告的使用份数惯例确定,除存档的一份报告外,给委托方的份数按以下要求:

课税2份;抵押2份;拆迁、拍卖均为3份。其他根据行业惯例决定。 10. 估价报告存档。

11.完善业务流程单。

12.估价操作项目总结:仅适应于自由式估价报告,由项目负责人和报告撰写人对报告形成过程中出现的难以准确把握的技术问题、项目的特殊性及对报告的整体评价进行总结。

三、估价报告的复核制度

为保证估价报告的质量,规范技术审核程序,固定式报告必须有专人全面复核;对于自由式报告,必须先由专人对报告的文字、词句、计算过程和组成内容先行复核,并报公司领导审核后,方可出具正式估价报告。

公司对自由式报告主要从以下几方面进行审核:

1) 格式与完整性;

2) 技术路线选择是否正确、界定、描述;

3) 估价对象环境因素、界定、描述;

4) 市场背景分析;

5) 评估方法选择运用;

6) 技术参数选择;

7) 文字;

8) 整体。

四、估价报告的质量要求和质量问题定期公布制度

1.评估报告的质量要求

对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确,并有良好的包装质量(报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计)。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误,不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。

2.估价报告质量问题的定期公布制度

公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查,对把关不严、出现质量问题的部门,视具体情况在本公司范围内予以公布,并给相关责任人以相应处罚;对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门,对相关人员将予以表彰。

五、估价报告的台帐建立和归档备案制度

1. 评估报告的台帐建立

要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐,摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项,其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致,以减少上报信用档案的工作量。

估价报告的台帐建立,应自接受委托时开始逐项登记。

2.估价报告的归档备案 估价报告交付后,应及时归档备案,并采用微机存档和书面存档两种方式。

1) 微机存档的估价报告,应包括以下内容:

a) 《房地产估价结果报告》;

b) 《房地产估价技术报告》;

c) 现场勘察数码照片。

2) 书面存档的估价报告,下列资料必须完善:

a) 《房地产估价委托书》;

b) 《房地产估价报告》(必须附有技术报告):

c) 《房地产估价现场勘察表》;

d) 《房地产估价收费通知单》存根联;

e) 房地产估价《业务流程单》;

f)

委托人提供的相关权证资料等附件。

第2篇:房地产估价公司实习报告

房地产估价公司实习报告

2006-06-30 10:03:40 作者:helen 来源: 浏览次数:471

2004年7月我在××房地产估价有限公司实习。虽然时间不长,但通过这一段时间的实习,我对房地产估价这一行业无论是理论上还是感性上,都有了一定的认识。

首先,我先来谈一谈对房地产估价在理论上的认识。房地产,是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品,是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加,对其需求日益增长。在市场经济中,房地产还是一种商品,成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业,是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品,房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起,虽然是近一二十年的事,但其来势迅猛,一波三折,富有生命力,为世人瞩目。特别是1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热” ,1993年以后开始实施“宏观调控” ,1998年提出把住宅建设培育为新的经济增产点,等等。房地产业,在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。

房地产估价从表面上看,好像是估价人员在给房地产定价―估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上,房地产估价不应是估价人员的主观随意定价,而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程,将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来,是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价,不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧,还需要具备房地产制度政策、开发经营,以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识,需要理论与实践高度结合。实习中,通过与科星有关估价人员的接触,可以了解到,他们原来有的是学建筑设计的,有的是学建筑经济的,有的甚至是学会计的,但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通,只有这样,才能将估价工作做得尽可能的完善。

房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同,其中:房地产可指土地,也可指建筑物,还可指土地与建筑物的合成体;房地指土地与建筑物的合成体;土地仅指土地部分,如说土地价格时,此价格不含地上建筑物的价格;建筑物仅指建筑物部分。

在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估,但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广,不仅可以包含房地产价值评估,还可以包含房地产质量、等级评估,甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等,所以,称为房地产价值评估、房地产价格评估,或者简称房地产估价,更为准确些。

从专业角度来讲,房地产估价是指专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

房地产估价应借助科学的估价方法,不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法,即:比较法、成本法、收益法。除此之外,还有一些其大的估价方法,如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中,通过一些案例,以及与估价人员的交谈,可以看到,无论那种方法,最终还是由市场决定,任何一项房地产估价的案例,受市场这一因素的影响极大。

影响房地产价格的因素多而复杂,估价人员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的因素,以及它们是

如何,及在何种程度上影响房地产价格的。目前影响房地产价格的因素主要有以下9类:

1、自身因素;

2、环境因素;

3、人口因素;

4、经济因素;

5、社会因素;

6、行政因素;

7、心理因素;

8、国际因素;

9、其他因素。

房地产估价程序,是指房地产估价全过程中的各项具体工作,按其内在联系性所排列出的先后进行次序。一般来说,从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止,一宗房地产估价活动的全过程和步骤如下:

1、获取估价业务;

2、受理估价委托及明确估价基本事项;

3、拟订估价作业方案;

4、收集估价所需资料;

5、实地查勘估价对象;

6、选定估价方法计算;

7、确定估价结果;

8、撰写估价报告;

9、交付估价报告;

10、估价资料归档。房地产估价虽然应按照上述程序进行,但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的,相互之间回有一些交叉,甚至需要一定的反复。

房地产估价总的要求是独立、客观、公正,在具体估价作业中应遵循的原则主要有以下5项:

1、合法原则;

2、最高最佳使用原则;

3、替代原则;

4、估价时点原则;

5、公平原则。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。

专业估价人员,是经房地产估价人员资格考试合格,由有关主观部门审定注册,取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员,不但要符合一定的要求,还应遵循一定的职业道德。因为,估价人员的估价结果是否客观公正,不仅取决于他对估价理论和方法的掌握程度,他所具有的估价实践经验,还取决于他的职业道德修养。在实习过程中,我了解到科星的估价人员,他们不但有的具有注册房地产估价师的资格,有的具有土地估价师的资格,有的还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中,我发现他们工作态度非常认真,工作时极其仔细、专业,只有这样,才能对估价对象负责。

其次,我再来谈一谈对房地产估价在感性上的认识。虽然我和张老师只去两个星期,但科星的估价人员却说我们恰逢其时,因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段,每年夏天他们都是“天大热,人大干”。每当他们有评估项目时,我们都随同一起去参观、了解。通过实际的接触,我对房地产估价的认识更深一层。以下是我在实习中接触到的几个案例。

案例一:2004年7月6日8点30分,我们随同项目经理**及其助手**,一同来到位于**的某工厂进行评估。这是科星受**区法院的委托进行的司法评估项目。该厂原先租用了**村的土地,由于该块土地被征管,在该厂尚未与**村及土地管理所关于厂房、办公楼等价值达成共识之前,对方就将该厂的厂房、办公楼、宿舍等推倒,因此,双方发生了争执,该厂将**村和土地管理所告上了法院。科星房地产估价有限公司受**法院的委托,对该厂已被拆除的厂房等的价值进行估价。当我们一行来到该厂的原址后,估价人员马上开始了取证工作。由于厂房、办公楼等已被拆除,他们一方面拍照取证,另一方面要求该厂及**村有关人员在场,进行相关询问,并按司法程序每一方签字作证。在取证时,楼房的高度、占地面积,造楼所用的材料是红砖还是空心砖,地基怎样铺垫的等内容他们都询问得非常仔细。关于厂房双方发生了争执,为此,我们一行又驱车来到距离该厂原址12公里的新址取证,拿到了原厂房的照片。当我们回到科星时,已是12点30分。

案例二:2004年7月8日13点,我们随同项目经理**等四人,一同来到位于**的**有限公司进行评估。该公司有办公楼一幢,厂房部分以及接待所部分三处地方委托**装潢公司进行装修,**装潢公司由于业务繁忙,将该装修工程再出包给其他公司,并预付给其10万元。在工程已进行了一段时间后,承包方提出资金不够,要求**装潢公司补付20万元,双方由此发生争执。科星房地产估价有限公司受**装潢公司的委托,对已装修的部分进行估价。在我们到达以后,估价人员先将三处地方的装修情况做了一个总的了解,进行了

现场勘察,对装修所用建材的种类、规格、数量等做到心里有底。然后,向对方索取了这三处地方的图纸。由于测量工作非常复杂、耗时,所以双方约定再安排时间测量。我们一行在晚上19点才回到了公司。

案例三:2004年7月9日12点,我们随同助理会计师**等三人,一同来到位于**镇的某套居民住宅进行评估。这是科星受**法院的委托进行的司法评估项目。这是一套建筑面积57平方米左右的居民住宅,楼层总的为6楼,该套住宅位于6楼,在1993年底进行了装修,至今已有十年左右的时间。当事人由于离婚,要求进行财产分割。科星房地产估价有限公司受**法院的委托,对该套住宅的房屋价值及房屋装修进行估价。我们来到6楼的住房内,估价人员首先查看了房产证等有关文件,然后对房屋面积进行测量,对装潢的新旧程度、所用的材料、装潢时投入的物品等进行记录,最后要求当事人过目并签字。本以为这个估价项目非常简单,但当我们回到公司时,也已是16点了。

案例四:实习的第一个星期,我们主要是随同科星的估价人员出去做项目。实习的第二个星期,由于天气炎热,公司的估价人员都没有出去做项目,我和张老师也就在公司了解一些情况,看他们对估价项目做出来的评估报告。期间,我看到了这样一个评估报告:科星房地产估价有限公司接受**法院的委托,对位于**路**号的**大厦806室、807室、808室进行拍卖底价估价。**大厦由于位于**路,这是一个比较成熟的地区,周边环境已较成熟,所以该次估价项目采用市场比较法。估价人员选取了**大厦150X室、40X室及位于**路263号的**公寓160X室作为比较,这三套房屋均在6月份成交,前两套都为二室一厅,成交价分别为7 008.10元/平方米和6 477.30元/平方米,后一套为三室一厅,成交价为6 248.90元/平方米。估价人员将**大厦806室作为基数,通过与这三套房屋一系列因素的对比、修正,得出估价对象,即**大厦806室、807室、808室在2004年6月29日的公允市场单价为6 374元/平方米。因为考虑这是要拍卖的房屋,要求快速、及时,所以再确定了一个拍卖变现系数为80%,则:6 374×80%=5 099(取整)。这样,最后确定了**大厦806室、807室、808室的单位建筑拍卖底价为5 099元/平方米。

最后,我再来谈一谈对房地产估价这一行业的感触。人们常说:“隔行如隔山。”原先我一直认为我们上课是非常得辛苦,但通过这一次短暂的实习,我认识到其实每行每业都是很辛苦的,只是形式上有所不同。像这次接触到的房地产估价业,他们经常要出去工作,或者在户外,或者要爬上爬下测量、观察。如案例一中,我们到了**工厂的原址,由于已被拆除,我们只能站着勘察,长时间的接受“日光浴”。

又如案例二中,从出门到回来,经历了6个小时,回到学校时,天已是乌黑了。再如案例三和案例四中,看似简单的项目,也需要花费大量的时间和精力,做好前期、中期和后期工作,才能将整个估价项目完成。同时,我也非常感谢科星房地产有限公司的所有人员,在实习期间,他们对张老师和我接待热情,有问必答,使我们的实习真正是达到了预期的目的。

两个星期的实习很快就结束了,虽然时间短暂,但从中获取的收益颇大。希望以后还能有这样的实习机会,并且时间能适当的长一些,这样取得的成效会更大、更多。

第3篇:房地产估价公司质量管理制度

房地产估价公司估价质量管理制度及档案管理制度大全

为维护利益和各方当事人的合法利益,规范估价操作行为,保证估价报告质量,做到估价结果的客观、公正、科学、合理,根据《房地产估价规范》和国家、省市的相关规定,制订评估质量管理制度。

一、估价基础数据的搜集、整理

为促进估价业务的顺利开展,做好估价基础数据的搜集整理工作,必须全面了解我市房地产市场行情,掌握地方相关规定,并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据,包括:

1. 各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格;

2.土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件;

3.房屋重置价格及配套文件;

4.新建房屋造价水平及成本费用构成;

5.城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件;

6.其他地方性规定等资料。

二、评估技术操作要求

1、业务受理

接受委托之前,应对委估项目的估价风险进行初步预测,着重从以下几点把握: 1) 委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求;

2) 委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况(尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明);

3) 项目的技术难度与委托方的时间要求; 4) 预计应收、实收评估费与评估成本的比较;

5) 预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。

特别强调,严禁以个人名义承接业务;严禁转让业务;不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现,公司将给予严肃处理,并追究有关人员的经济和法律责任。

通过对估价风险初步预测,对存在较大风险的项目,业务部门对可预见的估价风险要及时上报,经公司领导同意后方可接受委托,签订委托估价协议书。

2.拟定估价作业方案

主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目,业务部门应及时向公司领导说明情况,申请调配人员,以保证按照协议要求交付报告。

3.实地勘察

实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型,存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片,并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字 4.估价方法选用

根据《房地产估价规范》要求,对同一对象进行估价,宜选用两种以上的估价方法(城市房屋拆迁评估按照相关规定执行),有条件采用市场比较法的,应以市场比较法为主要估价方法。

5.估价结果确定

重点是

当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时,对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查,最终使估价结果达到客观、公正、合理。

6.估价报告撰写

各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。

估价报告的撰写形式,应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用:

1) 固定式报告

a) 类似交易实例较多的单套普通住宅估价;

b) 类似交易实例较多的成套商业门面估价;

c) 评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价;

d) 对整体房地产进行析产分割的分户报告;

e) 城市房屋拆迁评估的分户报告。

2) 自由式报告

a) 评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价;

b) 司法鉴定类估价;

c) 房地产纠纷类估价;

d) 析产、分割的房地产整体估价;

e) 城市房屋拆迁类整体房地产估价;

f) 当事人对评估结果有异议而申请复核的房地产估价;

g) 无法搜集类似交易实例、用途特殊单一的各类房地产估价; 7. 估价报告的组成和内容

1) 估价技术报告要求:

a) 固定式报告的技术报告,主要体现实例来源和测算过程,并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。

b) 自由式报告的技术报告,要严格按照《房地产估价规范》中规定项目进行分析和测算。

2) 报告的编号和要求:

公司的估价报告编号要规范统一,具体要求如下: xx估字(200X)第(XXXX)号

3) 报告及附件的纸张必须A4纸打印或复印。

8.估价报告的复核:

具体要求见“

三、估价报告的复核制度”。

9.估价报告交付

房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告,技术报告存档。报告交付时,应由委托方在签收栏内签字。

出具报告的份数要求:

1) 技术报告一份;

2) 结果报告的份数,一般根据估价目的和当地对报告的使用份数惯例确定,除存档的一份报告外,给委托方的份数按以下要求:

课税2份;抵押2份;拆迁、拍卖均为3份。其他根据行业惯例决定。 10. 估价报告存档。

11.完善业务流程单。

12.估价操作项目总结:仅适应于自由式估价报告,由项目负责人和报告撰写人对报告形成过程中出现的难以准确把握的技术问题、项目的特殊性及对报告的整体评价进行总结。

三、估价报告的复核制度

为保证估价报告的质量,规范技术审核程序,固定式报告必须有专人全面复核;对于自由式报告,必须先由专人对报告的文字、词句、计算过程和组成内容先行复核,并报公司领导审核后,方可出具正式估价报告。

公司对自由式报告主要从以下几方面进行审核:

1) 格式与完整性;

2) 技术路线选择是否正确、界定、描述;

3) 估价对象环境因素、界定、描述;

4) 市场背景;

5) 评估方法选择运用;

6) 技术参数选择;

7) 文字;

8) 整体。

四、估价报告的质量要求和质量问题定期公布制度

1.评估报告的质量要求

对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确,并有良好的包装质量(报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计)。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误,不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。

2.估价报告质量问题的定期公布制度

公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查,对把关不严、出现质量问题的部门,视具体情况在本公司范围内予以公布,并给相关责任人以相应处罚;对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门,对相关人员将予以表彰。

五、估价报告的台帐建立和归档备案制度

1. 评估报告的台帐建立

要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐,摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项,其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致,以减少上报信用档案的工作量。

估价报告的台帐建立,应自接受委托时开始逐项登记。

2.估价报告的归档备案 估价报告交付后,应及时归档备案,并采用微机存档和书面存档两种方式。

1) 微机存档的估价报告,应包括以下内容:

a) 《房地产估价结果报告》;

b) 《房地产估价技术报告》;

c) 现场勘察数码照片。

2) 书面存档的估价报告,下列资料必须完善:

a) 《房地产估价委托书》;

b) 《房地产估价报告》(必须附有技术报告):

c) 《房地产估价现场勘察表》;

d) 《房地产估价收费通知单》存根联;

e) 房地产估价《业务流程单》;

f)

委托人提供的相关权证资料等附件。

公司内部审核实行三级复核制度,一是由参与估价的两名房地产估价师进行交叉复核并校对;二是由专职复核的房地产估价师进行二级复核;最后由总经理进行三级复核并签发,从而保证了报告的质量,在业界和社会上都享有较高的信誉 二.房地产档案管理

为维护本公司利益和各方当事人的合法利益,规范估价操作行为,及时做好估价资料整理归档,方便内部和外部审核,并且防范风险或解决有关估价争议,根据《房地产估价规范》和国家、省、市的相关规定,结合本公司实际,制订如下评估报告档案管理制度。

一、估价项目档案管理的主要工作原则

在加强房地产估价资料归档管理中,应遵循下述工作原则:

1、及时性原则

估价人员在出具估价报告后的3天内,及时将一切必要的资料整理归档,避免出错或丢失资料。

2、真实性原则

估价项目档案具有依据凭证作用,必须强调归档资料的原始、合法和真实性。

3、完整性原则

估价项目档案应涵盖全部估价活动,具有较好的完整性,以确保对整个估价活动过程的可追溯性。

4、可操作性原则

估价项目资料应便于整理归档,切忌过于繁琐和盲目求全;应便于查找保管,并满足保密的要求;应便于开发利用。

二、估价资料管理措施

1、评估报告的台帐建立

要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐,摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项,其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致,以减少上报信用档案的工作量。估价报告的台帐建立,应自接受委托时开始逐项登记。

2、明确归档估价资料的内容 估价报告的归档备案

估价报告交付后,应及时归档备案,并采用微机存档和书面存档两种方式。 1) 微机存档的估价报告,应包括以下内容:

a) 《房地产估价结果报告》;

b) 《房地产估价技术报告》;

c)

现场勘察数码照片。

2) 书面存档的估价报告,下列资料必须完善:

a) 《房地产估价委托书》;

b) 《房地产估价报告》(必须附有技术报告):

c) 《房地产估价现场勘察表》;

d) 《房地产估价收费通知单》存根联;

e)

房地产估价《业务流程单》;

f) 委托人提供的相关权证资料等附件。

有保存价值的一切必要资料都应整理归档。将应归档资料分为下述四类,并在档案目录中明示: (1)估价报告类:

包括估价结果报告和估价技术报告,含必要的附件资料。 (2)工作流程类:

包括估价项目受理审定表、委托协议书、估价项目安排表、估价工作计划书、估价报告三级审核及重大估价问题讨论记录表、估价报告流转签发及修改记录表、委托方签收及评价意见表、评估工作小结。 (3)备查资料类: 现场查勘记录、估价调查资料及其他估价有关参考资料、委托方提供的资料清单、未列入估价报告附件的委托方提供资料。

(4)档案管理类:立档审查表和估价报告电子文档查找编目。

3、归档的时间要求

估价人员在出具估价报告后两周内,应按有关要求将该项目一切必要的资料整理归档。

部门经理在每个月的月底,应对估价人员已出具估价报告的项目资料整理归档情况进行督促检查。

估价人员整理好有关资料、准备归档时,项目负责人、部门经理和档案管理人员,应按立档审查要求(含归档资料种类、数量及其内容质量等方面的要求),对拟归档资料认真进行审查,如确认符合要求,方可在填妥立档审查表后,准予立档入库。

4、档案室的硬件和软件建设

在硬件建设方面,主要抓下列事项:

(1)设专门的档案室(有专人管理,有严格的档案入库审查和借阅制度)。档案室内严禁吸烟,坚持以防为主、防治结合方针,切实做好档案“十防”(即防盗、防水、防火、防潮、防尘、防鼠、防虫、防高温、防强光、防泄密)工作,确保档案完整安全。保持一定的室温和适当通风。

(2)纸质档案的保管,采用目前档案管理系统较先进的手动密集架,以便最充分地利用档案室的有限空间,存放尽可能多的档案资料。

(3)书面归档资料应选用较好的纸张。所有签字不准用园珠笔。归档纸质资料的装订,首先是用打洞机打洞,然后用我公司特地定做的带蛇形金属软条(可穿过纸孔)的硬面档案夹,很方便地装订成册。这样装订的档案可在密集架上整齐地摆放。

(4)电子文档采用质量好的耐久光盘脱机保存。每张光盘均可存放一定数量估价项目的归档资料。光盘集中存放在一个专用的铁皮柜内。所有光盘均有备份,并另行存放。

在软件建设方面,主要抓下列事项:

(1)制订和不断完善一整套涉及归档、立档、保管、使用和销毁等各个环节的档案管理制度文件和程序文件,以指导档案管理各项具体工作。

(2)制订和不断完善有关纸质文档和电子文档的编目,以便查找。

(3)制订和不断完善有关档案资料二次信息开发利用的具体技术路线、电子表格和编目,以便开发利用和查找。

三、档案管理制度

为了加强本单位档案管理,搞好各门类档案的提供利用工作,特制定以下制度:

(一)、档案借阅管理制度

1、本单位各部门借阅档案,必须按照单位制定的各门类档案借阅管理标准办理借阅手续。

2、外单位来人查阅本单位档案,需持单位介绍信并经单位有关部门领导签字批准,方可查阅,不得抄录或借出。

3、机密、秘密、绝密档案借阅一律按照《档案安全保密标准》中的要求办理。

4、查阅各门类档案应在阅览室内进行,不划道、涂改、折卷、裁剪、拍照、撕毁等。特殊情况需借出的,需经部门负责人 批准,但借出时间不得超过一周,不得转借他人。需继续使用者要办续借手续,确保档案的完整与安全。

5、珍贵的实物档案、重要的照片、底片、缩微胶片等档案一律不借出。

6、凡私自抄录、摄、描绘、折散、删刮、撕毁档案等行为者严格按照国家《档案法》、《保密法》予以追究法律现行责任。

(二)、档案销毁制度

1、档案的销毁,是指对没有保存价值的不归档文件和保管期限已满无须继续保存的档案进行销毁处理。

2、经过鉴定确需销毁的档案,必须写出销毁档案内容分析报告,列出档案销毁清册。

3、档案销毁,必须严格执行审批制度,履行批准手续。

4、档案的销毁,必须在相应的《案卷目录》、《档案总登记簿》和《案卷目录登记簿》上注明“已销毁”。 鉴销人要在销毁清册上写明某曰已销毁并签名盖章。

第4篇:工作总结之房地产估价实习总结

房地产估价实习总结

【篇1:房地产估价报告心得】

房地产估价心得

本学期我们工程管理专业对《房地产估价》这门课程进行了学习,课程结束后,在杨老师的指导下我们自己动手完成了一份房地产估价报告。所谓“一份耕耘,一份收获”,虽然编制报告的过程并非我想象中那么顺利,但是总的来说在这整个过程中的确让我获益良多。对此,我将自己的心得作如下总结。

一、房地产估价报告的组成 起初,我以为要完成一份房地产估价报告是一件很简单的事,只需要选择一个待估对象和一种估价方法,最后得出一个结论就行了,左右不过三两页稿纸就可以完成任务了。但是当自己真正对一份完整的房地产估价报告实例进行详细地分析后才发现自己当时的想法究竟有多么简单,原来一份完整的估价报告是包括以下几项内容的:1.封面 2.目录 3.致委托方函 4.估价师声明 5.估价假设和限制条件 6.估价结果报告 7.估价技术报告 8.附件。

二、对房地产估价的要素的理解

1、估价目的:土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算。

2、估价对象,当估价对象仅为房地产权益时,可称为被估价权益。估价对象有在建工程、期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修部分。概括起来有:土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主 的整体资产、整体资产中的房地产。

3、估价时点:估价时点不是随意确定的,应根据估价目的来确定,估价时点在先,价值估算在后。

4、估价假设:是房地产估价师所必要、但不能肯定而又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种情况:滥用估价假设;不明确估价假设;无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素,一般不得进行假设。

5、估价程序:获取估价业务;受理估价委托;拟定估价作业方案;搜集估价所需资料;实地查看估价对象;分析估价对象及房地产市场上;选定估价方法进行测算;确定估价结果;撰写估价报告;内部审核估价报告;出具估价报告;估价资料归档。

6、估价结果:估价师不宜在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关系人讨论估价结果。否则会影响估价独立、客观、公正地进行。

三、几种房地产估价方法的详解

估价方法主要有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法等。 1、市场比较法

市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则,追求效用最大化。主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区,而且有广泛市场交易的房地产类型。通俗来讲就是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如:住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。而那些很少发生交易的房地产,如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等,则难以采用市场比较法。应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期,存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区,就难以采用市场比较法估价。运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤:①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格。 2、收益法

收益法又称收益资本化法、收益还原法,是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益系数将其转换为价值,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

收益法是以预期原理为基础的。将估价时点视为现在,那么,在现在购买一宗有一定年限收益的房地产,预示着在其未来的收益年限内可源源不断地获取净收益,如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值,则一货币额就是该宗房地产的价格。主要适用于有收益或有潜在收益的房地产,包括住宅、写字楼、商店、

旅店、餐馆、停车场等,一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。运用收益法求取房地产价格一般分为下列4个步骤:①搜集有关房地产收入和费用的资料;②预测估价对象的未来收益;③求取报酬率、资本化率、收益乘数;④选用适宜的收益法计算公式。 3、成本法

成本法是根据估价对象的重置成本来求取估价对象价值的方法。具体来说,成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

成本法的理论基础依据是资产价值时间等价原理。其理论论证主要表现为:价值时间等价及其变换、多期价格时间等价变换和资产历史成本法估价模式。从卖方的角度来看,房地产的价格是基于其过去的“生产费用”,重在过去的投入,具体一点讲,是卖方愿意接受的最低价格,不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价,如果低于该代价,他就要亏本。从买方的角度来看,房地产的价格是基于社会上的“生产费用”,类似于“替代原理”,具体一点讲,是买方愿意支付的最高价格,不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价,如果高于该代价,他还不如自己开发建设。一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值,包括新开发的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产等。例如:学校、体育馆、公园、行政办公楼等。运用成本法求取房地产价格一般分为下列4个步骤:①弄清估价对象的价格构成,搜集相关资

料;②测算估价对象的重新构建价格;③测算估价对象的折旧;④求取估价对象的计算价值。 4、假设开发法法

假设开发法,又称剩余法、倒算法或残余法,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除未来不动产正常的开发成本(如造地费、建筑物建造费等)、利息、利润、税收等费用后,以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。

假设开发法的基本理论依据与收益法相同,是预期原理。在实际工作中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何,关键取决于下列两个预测:①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确地判断了房地产的最佳开发方式(包括用途、规模、档次等)。②是否根据当地房地产行情或供求状况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴)等。运用假设开发法法求取房地产价格一般分为下列6个步骤进行:①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估计开发经营期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;⑥进行具体计算,求出待开发房地产的价值。 5、长期趋势法

【篇2:房地产估价实习心得】

房地产估价实习心得

2011年7月1日,我们全班去了位于武汉市江夏区庙山开发区江夏大道汤逊湖工业园(庙山村)房地产进行了评估的实习,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。虽然我们具体没有做出最真实的估价金额,但是收获颇丰。下面我就谈一下自己对房地产的一些简单认识。 房地产,是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品,是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加,对其需求日益增长。在市场经济中,房地产还是一种商品,成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业,是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品,房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起,虽然是近一二十年的事,但其来势迅猛,一波三折,富有生命力,为世人瞩目。特别是1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热” ,1993年以后开始实施“宏观调控” ,1998年提出把住宅建设培育为新的经济增产点,等等。房地产业,在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。

房地产估价从表面上看,好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上,房地产估价不应是估价人员的主观随意定价,而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程,将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来,是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价,不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧,还需要具备房地产制度政策、开发经营,以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识,需要理论与实践高度结合。实习中,通过与万隆有关估价人员的接触,可以了解到,他们原来有的是学建筑设计的,有的是学建筑经济的,有的甚至是学会

计的,但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通,只有这样,才能将估价工作做得尽可能的完善。

房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同,其中:房地产可指土地,也可指建筑物,还可指土地与建筑物的合成体;房地指土地与建筑物的合成体;土地仅指土地部分,如说土地价格时,此价格不含地上建筑物的价格;建筑物仅指建筑物部分。

在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估,但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广,不仅可以包含房地产价值评估,还可以包含房地产质量、等级评估,甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等,所以,称为房地产价值评估、房地产价格评估,或者简称房地产估价,更为准确些。

从专业角度来讲,房地产估价是指专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

房地产估价应借助科学的估价方法,不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法,即:比较法、成本法、收益法。除此之外,还有一些其大的估价方法,如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中,通过一些案例,以及与估价人员的交谈,可以看到,无论那种方法,最终还是由市场决定,任何一项房地产估价的案例,受市场这一因素的影响极大。

影响房地产价格的因素多而复杂,估价人员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的因素,以及它们是如何,及在何种程度上影响房地产价格的。目前影响房地产价格的因素主要有以下9类:1、自身因素;

2、环境因素;3、人口因素;4、经济因素;5、社会因素;6、行政因素;7、心理因素;8、国际因素;9、其他因素。

房地产估价程序,是指房地产估价全过程中的各项具体工作,按其内在联系性所排列出的先后进行次序。一般来说,从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止,一宗房地产估价活动的全过程和步骤如下:1、获取估价业务;2、受理估价委托及明确估价基本事项;3、拟订估价作业方案;4、收集估价

所需资料;5、实地查勘估价对象;6、选定估价方法计算;7、确定估价结果;8、撰写估价报告;9、交付估价报告;10、估价资料归档。房地产估价虽然应按照上述程序进行,但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的,相互之间回有一些交叉,甚至需要一定的反复。

房地产估价总的要求是独立、客观、公正,在具体估价作业中应遵循的原则主要有以下5项:1、合法原则;2、最高最佳使用原则;3、替代原则;4、估价时点原则;5、公平原则。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。

专业估价人员,是经房地产估价人员资格考试合格,由有关主观部门审定注册,取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员,不但要符合一定的要求,还应遵循一定的职业道德。因为,估价人员的估价结果是否客观公正,不仅取决于他对估价理论和方法的掌握程度,他所具有的估价实践经验,还取决于他的职业道德修养。在实习过程中,我了解到万隆的估价人员,他们不但有的具有注册房地产估价师的资格,有的具有土地估价师的资格,有的还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中,我发现他们工作态度非常认真,工作时极其仔细、专业,只有这样,才能对估价对象负责。

其次,我再来谈一谈对房地产估价在感性上的认识。虽然我们只实习了一天,但这一天我们认识了很多房地产估价的前辈,也知道给予你一座房子你清楚用什么样的步骤去估价。因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段,每年夏天他们都是“天大热,人大干”。在这一天中,虽然大家都很疲乏,但却感觉充实了很多。我想如果我们在多几次这样的实习估价,我们的专业水平一定更加上升一个档次。

【篇3:房地产估价实习报告】

实 习 报 告

我实习的公司为辽宁华鼎房地产土地估价有限公司,实习时间从2012年4月份开始至今,所在的部门为房地产评估部,岗位是助理估价师。从本科到研究生一直学的都是房地产经营与管理,再加上研究生导师在房地产估价行业卓越的成就,让我对房地产估价产生了浓厚的兴趣。能到辽宁最大的房地产估价公司实习是我的荣幸,并且实习期间不仅巩固了学校学到的知识,更多的还是实践能力得到的提升。

首先来介绍一下我的实习单位。辽宁华鼎房地产土地估价有限公司于1998年11月成立,是我国房地产估价一级机构、土地估价a级机构,是大连市目前唯一一家同时具备房地产估价和土地估价最高级别的机构,并具备中国房地产估价师协会、中国土地估价师协会会员资格,是符合现代企业制度的专业评估公司。

2010年,华鼎公司获“辽宁省房地产估价30强”第一名,辽宁省房地产估价机构年营业收入第一名;2011年,大连市国家税务局、地方税务局授予“纳税信用等级a级企业”,获“大连市首批百项为中小企业服务的优秀服务产品”称号,中国房地产估价师与房地产经纪人学会授予“知名房地产估价机构”荣誉牌匾,中国共产党大连市委员会授予“先进基层党组织”荣誉牌匾;2012年,成为中国房地产估价师与房地产经纪人学会“理事单位会员”证书。

华鼎公司办公地址位于大连市核心区友好广场远洋大厦b座16层,办公面积达1300多平方米。华鼎公司工作业务涵盖了银行、政府、企业、个人等广大范围,评估目的涉及到抵押贷款、拆迁补偿、土地挂牌、资产转让、房地产课税、投资入股等类型。

华鼎公司自成立伊始,就建立了完善的评估业务质量控制制度、风险控制制度以及健全的内部管理制度,为公司的良好发展提供了全面的保障。随着不断的进步和发展,华鼎在实践中总结经验、吸收国际先进的评估机构管理理念,将质量控制、风险控制、内部管理制度化、科学化、先进化、专业化,为各种类型的客户提供了高质量服务。多年来华鼎一直保持着“独立、客观、公正、诚信”的执业原则,在业内有着良好的声誉。

经营范围:华鼎在全国范围内从事各类房地产评估、土地评估、房屋质量缺陷评估、房屋拆迁评估、项目管理、贷后监管、项目可行性研究、投资咨询、工程招标代理、房地产开发可行性研究、投资顾问,同时公司还可从事房屋交易代理及相关信息咨询等业务。

华鼎拥有专业评估人员60多人,以注册房地产估价师和注册土地估价师为

主,各专业技术人员结构合理,拥有注册房地产估价师18人,注册土地估价师11人,注册房地产经纪人4人,以及其他具有造价工程师、资产评估师等专业资质的人员。其中具有中高级职称的专业人员32人,从业人员所学专业涉及房地产、土地、建筑工程造价、机械、机电设备、会计等多个领域,并具有丰富的评估及咨询工作经验。

华鼎内部运行机制健全,每年完成房屋及土地估价项目千余份,评估金额数十亿元。从业人员所学专业涉及房地产、土地、建筑工程造价、机械、机电设备、会计等多个领域,并具有丰富的评估及咨询工作经验。

华鼎具有房地产估价一级资质,证书编号为建房估证字 [2010]025号;土地估价a级资质,注册编号为a201121009。公司组织机构健全,公司下设评估一部、评估二部、评估三部、信息技术部、市场部、综合部、财务部。

我的主要工作是现场查勘,下面我就对现场查勘谈谈我的体会。现场查勘最主要的工作就是记录,包括文字及影像记录。我认为现场查勘工作应该把握好以下要点:

1、估价人员去现场之前,可根据在签订估价委托协议时双方明确的估价基本事项,以及委托方提供的有关资料,先做好各项准备:(1)选择适用的现场查勘用表和现场工作装备(如笔记本电脑、照相机、地图、测距仪、卷尺、文件夹和书写板等)。(2)拟定现场查勘计划,确定参加现场查勘的估价人员组成和分工,预计所需工作时间和费用,以及采用的交通工具盒交通路线等。准备好相关表格,将需要了解的情况悉数记录,现场查勘表格应设计合理、使用方便和能够满足以后进行室内工作的要求。有一张好的现场查勘用表,估价人员在现场工作时就会比较从容,不至于忙乱和遗漏某些重要的查勘内容,对以后的资料整理及保存都会有利。

2、多看、多问、勤记。在现场查勘时,一定要多看、多问。一旦发现有疑问或者有搞不清的地方,一定要当场看清楚、问明白,千万不能因为图快、怕麻烦而轻易放过任何一个疑点。对于房屋结构比较复杂、装修比较高档的建筑物和在建工程,以及一些比较特殊的构筑物,应尽量要求委托方提供有关的设计、建造、采用进口设备和材料的比例以及竣工验收与财务决算等资料。在现场查勘时,一定要“勤记”,及时在现场查勘用表上和现场查勘底稿用纸上记下已了解清楚的各项情况。一些在现场弄不清楚、需要以后与有关方面查对核实的情况,也要及时记下来,以备日后再做工作、 3、进一步核实估价基本事项。在现场查勘过程中,估价人员往往有较多的机会与有关当事人(包括委托人、房地产权利人和租住人等)接触、沟通,应充

分利用这个机会,向他们了解核实有关估价对象(包括估价对象范围、实物状况和权利状况)等估价基本事项、在现场查勘过程中,有关当事人还可能会对估价结果提出自己的希望或要求,有的希望或要求明显不合理。对此,估价人员可以耐心倾听,但不要轻易表态,必要时应向他们解释我们的估价作业程序、估价原则和行业自律要求,取得他们的理解和配合。

4、核实房地产权属资料。委托方如提供估价对象房地产权证复印件的,估价人员一定要见到权证原件,并将复印件与原件逐页核对,确认是否完全一致。估价人员应在现场估价对象状况与产证记载的内容逐一进行比对、核实,详细摸清有关情况,并记录在案。

5、重现现场工作底稿和影像资料。估价人员在现场工作时,应高度重视现场工作底稿,认真填好现场查勘用表,认真写好现场查勘底稿,应尽量做到字迹工整、纸面清洁,有些记录内容如果需要有相关当事人确认,应让其当场签字为证。这些都是原始记录和估价工作证据,具体反映估价人员的估价思路脉络,一般都是要将这些原件归档保存。在现场工作时,估价人员应认真拍摄能够反映估价对象内外部状况的影像资料。如非因估价人员个人原因不能拍摄估价对象内部状况时,也要在估价报告中予以披露。

6、注意对估价对象类似房地产进行市场调查了解。现场查勘时,通过向当地房住户、租赁户、物业管理人员和房屋中介机构进行的市场调查询问,对有关估价对象类似房地产的市场价格(包括挂牌价和实际成交价)、成交难易程度(变现能力)、租金水平、入住单位档次以及租赁需求等情况,进行比较详细的了解,为以后正确合理地把握估价结果打下基础。

通过这一段时间的实习,我从中学到了很多课本上没有提及的知识,所获得的实践经验将终身受益,在以后的工作中将得到体现,我会不断地理解和体会实习中所学到的知识,把所学到的理论知识和实践经验用到实际工作中来。

总的来说,作为一个快要毕业的学生,经过这次实习我不仅仅学到了房地产估价相关的更多知识,把房地产估价的理论和实际紧密的联系起来,获得的更加宝贵的东西就是经验与自信,我不再害怕社会激烈竞争的到来,会真诚的对待以后的每一件事和每一个人,相信有了这次实习的经历,我会在以后的工作和生活中做得更好。

第5篇:房地产估价案例分析总结记录

房地产估价案例分析总结记录

一、综合察看

1、对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式,内容描述项目是否完全、合适,书写方式,用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字(301)等是否准确。

2、察看估价方法是否与估价目的,估价对象适用,估价技术路线是否正确

3、估价时点是否准确

4、修正年限是否正确

5、检查计算是否正确,前后数据是否照应一致

6、对采用的方法是否有合理的说明和理由

7、任何一项数据都应有来源依据,必要时说明

8、注意利息的计算方式,期限

9、报告有效期应以报告完成之日为准

10、现实用途和法定用途相符

11、一估价以选用两种以上的估价方法,要符合要求,选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法

12、注意对价格的称谓是否错误(比准,收益,积算)

13、要察看估价类型,对照规范对此要求

14、最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的

16、纠纷房屋,拆迁房屋,拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况

17、注意一些对估价的特殊规定,如对不得设定抵押权的,国有划拨土地的等等

18、保险估价应首先明确是否包含间接损失,说明是否能修复

19、基准地价修正法中基础设施要进行修正,使用年限是否明确

四、成本法

1、成本应为社会平均成本,即客观成本

2、注意各种物业的价格构成(及商品房,农地征用,拆迁房屋)

3、注意保险估价不计地价,评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明

4、销售税费的依据是销售收入不是成本,税费的构成是否正确

5、入股的估价应说明入股后的用途

6、注意计税方式是否正确,如房产税要减去原值得10-30%,个人按市场价格出租居民用房4%,营业税3%

7、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中

8、折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)

9、用成本计算而非成本价

10、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格

五、假设法

1、预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费(71)

2、察看项目是否齐全(236)是否项目有具体表述和利用计算如风险损失

3、看传统方法和现金流法的注意事项,现金流不计利润和利息,传统不折现

4、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产

5、其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则

房地产估价报告常见错误

一、报告书不完整(共8项内容)

1.封面 2.目录 3.致委托方函 4.估价师声明 5.估价假设和限制条件 6.估价结果报告 7.估价技术报告 8.附件

二、报告书不完整

1.估价结果报告书漏项(共13项内容)

一) 委托方(委托单位全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人姓名和住所) 二) 估价方(估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级)

三) 估价对象(概要说明估价对象的状况,包括物质实体状况和权益状况。其中,对土地的说明应包括:名称,坐落,面积,形状,四至、周围环境、景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质、水文状况,规划限制条件,利用现状,权属状况;对建筑物的说明应包括:名称,坐落,面积,层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护、保养、使用情况,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况) 四) 估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)

五) 估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日) 六) 价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)

七) 估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范,国家和地方的法律、法规,委托方提供的有关资料,估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)

八) 估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)

九) 估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)

十) 估价结果(说明本次估价的最终结果,应分别说明总价和单价,并附大写金额。若用外币表示,应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价,并注明所折合的人民币价格)

十一) 估价人员(估价人员的姓名、估价资格或职称,并由本人签名、盖章) 十二) 估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)

十三) 估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期,可表达为到某个年月日止,也可表达为多长年限,如一年)

2.估价技术报告漏项(共7项内容) 一) 个别因素分析 二) 区域因素分析

三) 市场背景分析(详细说明分析类似房地产的市场状况,包括过去、现在和可预见的未来) 四) 最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用) 五) 估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由) 六) 估价测算过程(详细说明测算过程,参数确定等) 七) 估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)

报告部分内容描述不清 评估报告中估价对象描述不清

1.估价对象属于房地产的 1) 土地使用权人交代不清

2) 土地使用权性质交代不清,如是出让还是划拨土地,集体土地还是国有土地等 3) 土地使用年限交代不清,如起止年月等(划拨土地不需交代) 4) 是否具有土地使用权证没有交代 5) 是否具有房屋所有权证没有交代 6) 房屋用途交代不清 7) 建筑物结构交代不清 8) 房屋建成年代交代不清

9) 房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况) 10) 房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)

A.修正项目错误

B.修正方向错误(*分子分母、上下方向错误)

案例与分析考试指错题中常见的错误1

一、估价报告本身的不完善

1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。

2、对估价对象描述不清

(1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。

(2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚

3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊)

4、逻辑不严谨

(1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)

5、写作有错误

(1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。(2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 (3)表达形式不科学

二、估价方法选用上的错误

1、只使用了一种估价方法

2、能用市场比较法的没有用。

3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定

1、报告书漏项(如:缺少评估依据、报告有效期等)。

2、估价对象描述不全。

(1)缺少房地产权利状况描述;(如:没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限,房屋所有权情况等)

(2)土地实物描述不全面(如:没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况); (3)建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);

(4)区域及个别因素描述不具体;

(5)租赁情况交待不清。(如:没说明租金标准、租赁期限)

3、选用的估价方法不妥(有收益的应当优先选用收益法,比较实例多的应优先用比较法)

4、各种评估方法中的错误:

一、比较法:

1、可比实例选择不当(如:实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长,超过1年);

2、可比实例的币种未说明;

3、建立价格可比基础时,汇率选择错误;

4、非正常交易情况的要进行交易情况修正;

5、日期修正计算错误;

6、因素修正时,将修正方向搞反,分子分母颠倒,土地未作年期修正;

7、在比较情况说明时判断有差异应予修正,但在实际计算中未修正;

9、计算结果有错;

10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况;

11、不同性质的房地产(如:居住、工业等),其因素修正时选取的侧重点和权重应不同(《房地产估价理论与方法》P127);

二、收益法

1、求有效毛收入时要采用客观收入(即不能仅依据某一个案例的收入情况确定);

2、要分析未来收益变化的趋势,不能只看当前收益情况;

3、如果有已出租情况,要根据租赁合同的约定,分租赁期内(采用约定租金)和租赁期外(采用市场租金)两种情况分别计算;

4、采用比较法求客观收入时,几个比较实例应与估价对象有可比性;

5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减);

6、计算毛收入时未考虑空置率(或入住率);

7、计算费用时,房产税应按租金×12%计算;

8、计算费用时漏项,如漏管理费等(直接经营型房地产漏扣商业利润);

9、计算费用时多项(如:不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入)(《房地产估价理论与方法》P199);

10、某些计费基数未说明基数数值的来源

11、资本化率的选取未说明求取方法和来源;

12、安全利率选取不当(应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率);

13、收益年限的确定未说明来源(一般是因为前面缺少权利描述造成的);

14、计算错误

15、最终综合确定估价结果时没说明理由。

16、评估结论没有大写;

17、将价格类型说错(比准价格、收益价格、积算价格);

18、抵押评估时,未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

三、假设开发法

房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费

1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价;

2、不能遗漏应扣除项(如:开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费);

3、利息计算时,计算基数中漏项或多项。(如:销售税费一般不计息);

4、动态方法计算时,不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算;

5、开发利润估算时,要注意计算基数与利润率的对应。

四、成本法(未考过)

房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

1、费用构成不完整,漏项(如:缺正常利税);

2、取费时采用的是项目实际发生额,未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本,采用重置成本,不能用重建成本);

3、成本法计算贷款利息时应用复利,不能用单利。基数为土地取得成本+开发成本+管理费用);

4、成本法计算贷款利息时计息期有错;

5、计算公式有错(积算价格=重新购建价格-折旧);

6、要根据市场供求分析来最终确定评估值(体现在经济折旧的确定上);

7、开发利润计算时,不同的利润率要对应不同的计算基数(《房地产估价理论与方法》P145) A.直接成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本) B.投资利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用)

C.成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费)

D.销售利润率对应的基数: (开发完成后的房地产价值)

8、计算折旧时,建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计 (1)建筑物经济寿命早于土地使用年限,按建筑物经济寿命计;

(2)建筑物经济寿命晚于土地使用年限,按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧(《房地产估价理论与方法》P165)

9、选择评估方法时要注意:由于成本法对旧房的估价更难一些,所以一般用它来对新房评估更合适

房地产估价报告常见错误(写于2003年,看时注意变化)

自己已经通过了,看到这么多人还在备考,从箱子底拿出来,给大家看,祝大家好运!! 估价报告书常见错误

一、不完整

估价报告书不完整:根据要求应该有8项

1、封面

2、目录

3、致委托方函

4、估价师声明

5、估价的假设条件

6、估价结果报告

7、估价技术报告

8、附件

二、漏项

(一) 估价结果报告书漏项

1、委托方

2、估价方

3、估价对象

4、估价目的

5、估价时点

6、价值定义

7、估价依据

8、估价原则

9、估价方法

10、估价结果

11、估价人员

12、作业日期

13、报告应用有效期

(二) 估价技术报告书漏项

1、个别因素分析(见八)

2、区域因素分析(见八)

3、市场背景分析(过去市场、现在市场、可预见未来的本地区本类房地产市场分析)

4、最高最佳使用分析

5、估价方法的运用:估价技术思路、选用估价方法的理由;

6、估价测算过程

7、估价结论的确定:

估价对象描述应包括自然状况和权益状况:

土地应说明:名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文、规划限制条件、利用现状、权属状况等;

建筑物应说明:名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、修养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况等。

三、描述不清错误:

(一) 权益方面:

1、土地使用人

2、土地使用的性质(出让、划拨;长期用地还是临时用地;何时取得、取得方式、法律文书证明等)

3、土地使用年限

4、土地的规划用途

5、有无土地使用权证、所用证

6、是否共有、部分产权

7、产权有无争议

(一) 土地物理状况方面

1、土地“生熟”程度描述不清

2、土地地价类别交代不清(几类用地、商业、工业)

3、土地用途交代不清(商、工、住宅)

4、建筑容率不清

5、建筑密度不清

6、绿化比例不清

其中(

3、

4、

5、6为规划中确定的指标,以规划审批件为准,不可假设)

(二) 房地产中的土地:

1、土地面积、形状等

2、土地四至

1、2归类为一个错误)

(三) 建筑物方面:

1、房屋用途不清(如有土地用途,视为清晰)

2、房屋结构不清(房屋层数)

3、房屋建成年代不清

4、房屋的状况(分为完整、在建工程)

5、房屋装修(主要指宾馆、洒店,住宅不用交代) (2,3错误可描述为建筑物实物状况交代不清)

四、选用估价方法错误: 选用估价方法应遵循的原则

1、有大量可比实例(选用市场比较法,并以该法为主)

2、具有预期收益(收益法作为其中一个方法)

3、具有开发或待开发潜力(选用假设开发法)

4、无上述条件的选用成本法

五、估价路线方面常见错误:

(一)损害赔偿房地产评估

1、损害前和损害后房地产状况掌握不清

2、没有考虑间接损失(残值清理费用、造成收益下降)

(二)拍卖底价的评估

1、强制处分对房地产价格的影响;

2、快速变现使交易价格相对正常价格较低;

3、市场需求面、推广力度小,造成成效价格低于正常价格;

4、消费者心理因素;

5、购买者需额外支出(支付拍卖机构的佣金)

6、技术路线:首先确定正常市场价格;分析拍卖市场成交价格水平与正常市场价格水平的调减幅度;按照这个偏低的幅度对估价结果调减。调减幅度来源:源自拍卖市场价格水平与正常房地产价格水平的比较

(三)旧房地产评估

估价对象的状况,应对重置价标准进行必要修正

(四)比较法、收益法评估时不应该扣除折旧

注:

1、交易实例选取时成新率与估价对象不一致不能用

2、同等来源、同等规模收益与估价对象创造收益应等同

(五)房地产保险评估

1、不能考虑土地的价值;

2、保险事故后损失评估时,应考虑估价范围是否包括间接损失,并在估价时说明是否包括间接损失;

3、投保时的估价可按房产的投保的实际价值确定,也可按保险事故发生时的实际价值;

4、可修复,宜采用修复的费用为损失价值;不可修复的,特别注意扣减房地产受损后的残余价值;

(六)划拨国有土地房地产抵押评估应注重预期风险(预期风险会降低估价对象的价值的因素应考虑,预期不确定的收益或升值较少或不考虑);分析市场变现能力;应考虑抵押期间的耗损;应考虑扣除上缴国家土地使用权出让金部分

(七)司法诉讼评估应当注意委托人要求评估的评估时点时的房地产状况和市场状况

(八)运用各种方法评估的结果应当进行综合处理,如有调整,应阐述理由(多种估价方法结果综合取平均值;数学方法求取综合结果的基础上,应考虑一些不可量化的价格影响因素;结果的取整; 确认结果)

(九)房地产合并估价:

1、合并前后价格的计算要客观、准确

2、增值额的分配要准确、合理,应遵循估价中的贡献原则来确定;(按各自的单价为基础分配;各自的面积为基础分配;各自的总价为基础分配)

(十)各参数选择应说明理由

六、估价方法运用错误:

(一)比较法 难点:交易修正

1、选择的可比实例描述不清 (1)、交易日期描述不清

(2)、交易情况描述不清(买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等) (3)、交易的价格描述不清(单价、总价、交易规模、币种、单位) (4)、交易房地产状况不清(现房、期房、结构、装修等) (5)、付款方式(一次性、分期)

(6)、交易时可比实例的规模(建筑规模、占地规模) 上述,一点描述不清为一错点。

2、选择可比实例可比性差 (1)、相同地区或同一供求圈内 (2)、用途应相同 (3)、建筑结构相同 (4)、建筑规模应相当

(5)、权利性质应相同(主要是土地) (6)、交易类型与估价目的应相同

(7)、可比实例交易成交日期与估价时点应接近 (8)、交换价格可修正为正常交易价格

3、四项修正错误:单项修正不超过20%,综合修正不超过30%; 综合修正=各项修正幅度绝对值和 只有这样交易实例才可能修正为正常价格

4、系数修正方面的错误 (1)、修正项目错误:

(2)、修正方向错误:分子、分母修正颠倒(日期为分子,其它为分母);修正上下方向调整错误;

5、可比实例房地产状况的修正应采取交易当时的状况

6、交易日期修正时,修正基数没有采取交易当时的价格水平(主要是汇率选取)

7、加权综合处理确定估价结果时,前后矛盾:

交易日期、交易情况接近估价时点,权数应大;区域因素、个别因素较差,权数应小;

(二)收益法

难点:各扣除项目的界定;资本化率的确定

1、确定纯收益常见错误: 出租型房地产:

(1)收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入

(2)出租房地产,扣除项目应符合规定(根据租约,可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等)

(3)应考虑租赁合同的约定(合同有效期内采用合同约定的租金,之外要采用客观租金) (4)不采用实际收益, 而采取客观收益; (5)考虑出租率;

(6)收益中应包括有形、无形收益 自营型房地产:

(1)、扣除项目一定全面

经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金-管理费用-财务费用-商业利润 生产型净收益=销售收-生产成本-销售费用-销售税金-管理费用-财务费用-厂商利润 (2)、注意收益的客观性 (3)、扣除设备带来的收益

(4)、考虑扣掉不属房地产带来的收益

(5)、注意重复计算(企业自营房屋;酒店配电房、大堂等易重复计算)

大堂为整个酒店服务,不能单独计算,床位、餐饮已包含大堂;配电室为整个酒店服务,不能单独计算价格

2、资本化率选用常见错误: (1)资本化率选用的方法要正确 (2)注意资本化率的客观性 (3)注意说明资本化率的来源 (4)不要采用非本类房地产的资本化率

(5)要侧重投资收益率(投资收益率、XX增加率等应用投资)

3、有效收益年限的确定的错误:

(1)没有特殊说明将房屋的耐用年限、土地使用期为寿命年限 (2)带租约的,应考虑租约期与非租约期的区别 (3)不能将房地产的建设期作为收益年限 (4)确定有效收益年限理由要充分

(三)成本法 难点:折旧的求取

(1)注意各项费用的客观性

(2)房地产价格构成内容要全面(6大项:土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税金+开发利润)

(3)注意销售税金的计算基数和税率的采用 (4)投资利息和利润的计算基数要正确 (5)利润率与计算基数要对应

直接成本利润率基数:土地取得成本+开发成本 投资利润率基数:土地取得成本+开发成本+管理费用

成本利润率基数:土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 (6)计算折旧时应考虑经济和功能的折旧

(7)分宗转让土地要考虑转让比例(应以净地面积计算) 净地面积=土地总面积-道路-绿地

(四)假设开发法

难点:利润的估算;对象开发完成后的价格 最基本公式:

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资购买待开发房地产负担的税费

(1)推测未来楼价方法要正确:对于出售的房地产,可采取比较法;对于出租或自营的房地产,采用收益法;

(2)要体现最高最佳使用原则 (3)注意计算参数的客观性 (4)计算时不要漏项

(5)静态分析时注意各参数的取值(开发利润、投资利息的取值基数与成本法一样) 投资利息计算项目:待开发房地产的价值、投资购买待开发房产应负担的税费、开发成本、

管理费用,销售税费一般不计息。 (6)现金流量法计算注意的问题

开发投入的时间和比例;销售时间、估价时点;不包括利息和利润。

(五)基准地价修正法

难点:基准地价的求取;把握基准地价的内涵

七、其他常见错误:

1、确定估价结果的理由不充分:“根据上述计算为XXX”属不充分。估价结果需要有理由来支持(估价原则、估价人员周密计算、根据本房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果)

2、最终结果应说明总价并大写金额,如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价,并注明折合的人民币价格。

3、房地产抵押评估值时,应当说明市场风险和短期处分对未来房地产价格的影响

4、划拨地使用权房地产抵押,要说明土地使用权出让金由谁负担(一般是房地产权利人)

5、处理房地产纠分的估价,应说明产生纠纷的理由

6、注意语言的确切性(报告书用词要中性)

7、强制拍卖底价评估时要考虑短期内强制处分标的物时造成的价格折减;土地出让拍卖则可以采用公开市场价值标准;

8、房屋租赁价格评估时应考虑租约对估价的影响;划拨地上营利性房地产租赁评估应确定土地收益中的国家部分。

八、各类型房地产区域因素及个别因素:

(一)居住房地产

1、个别因素:建筑结构、类型、等级;装修;设施与设备;质量;朝向与楼层;

2、区域因素:交通条件;生活服务设施;教育配套设施;环境质量;

(二)商业房地产

1、个别因素:临街状况;内部格局;楼层;面积;装修;转租的可能性

2、区域因素:繁华程度;交通条件;

(三)商务办公房产:

1、个别因素:外观;内部装修;设备、设施;是否具有智能化办公条件;物业管理;满足不同公司的不同需要;

2、区域因素:是否位于中央商务区或政府机构附近;交通条件;周围环境

(四)旅馆房地产:

1、个别因素:设备设施和用具;经营管理

2、区别因素:交通条件;周围环境;

案例分析解题思路

一、综述:

1、问答:考估价的基本事项,估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响),价值内涵,技术路线,方法运用过程中应注意的问题(如参数应选取客观值,计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命)等。

2、单选:考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错:考对估价的一般要求,对报告的熟悉程度,基本原理的一般应用,估价方法掌握。

4、改错:考估价方法在应用中的难点。

第一节:问答及单选题: 问答题答题技巧:

1、解决的办法是:仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的,他的思路是怎样的。顺着它的思路走,才能解决问题。

2、另外,问答题一般每题都有3~5个小点,在数量上也要有个底。

3、条理清楚,论点突出,明显

4、结构清晰:

一、房地产估价的技术路线:

确定房地产价格内涵和价格形成过程。

1、什么是技术路线?路线的三个方面

① 价格内涵,由目的确定

② 估价思路,由原则原理确定

③ 估价方法,由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。

2、技术路线与估价要求事项的关系?

①与估价方法:每种方法都体现了一种技术路线(p6)

②与估价对象:估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

③与估价目的:目的决定内涵,从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。

※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

b、不同类型房地产适用不同的估价方法,有不同技术路线。

d、估价对象状况(①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产)

④与估价时点:估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。

⑤与估价原则:技术路线反映价格形成过程,估价原则体现了价格形成原理,因而制定路线要遵守估价原则。

⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。

3、估价路线的确定过程:

① 确定估价的基本事项(对象、目的、时点);

② 确定价格内涵(一定要先说清楚);

③ 选择适宜方法、途径

④ 方法应用要点或者需要特殊处理的地方

二、价格解释对价格有争议、疑惑

[(对两种正确结果分别解释)哪些是影响价格的因素?

从因素入手]

① 目的不同,价格类型不同;

② 时点不同,价格不同。(动态价格);

③ 交易状况是否变化;

④ 估价原则

⑤ 估价方法

三、资料的搜集。

资料反映形成价格的影响因素,哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料(影响的程度、方向、关系不同,要有针对性)

1、一般资料:

(1) 项目的有关资料:①估价目的(委托方提供);②委托方基本情况(法人、住址、联系电话); ③项目有关文件。

(2) 估价时点房地产市场状况的资料:① 一般性的;② 地区性的;③ 本类型房地产资料(商业、特殊物业)

(3) 估价对象状况的资料:土地的、房屋的位置、面积、权利状况……

(4) 估价对象区域条件资料:① 交通。② 环境。③ 繁华程度。 (5) 相关法律、法规、政策。

2、不同估价方法应收集的主要资料(四章P191)

(1) 市场法:① 交易实例及实例房地产状况。② 不同交易情况价格差异的资料。③ 房地产价格指数及利率方面的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。

(2) 成本法:① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。

(3) 收益法:① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④ 报酬率方面的资料。

(4) 假设开发法:① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。

第二节估价报告指错

一、答题技巧

1、指错题指出的错误根本不只13处,……这样的情况下应该如何取舍?“

这是因为错误的严重程度不一样,有些错误是因为前面错了引起的连锁错误,有些是次要的错误,你要把自己觉得有把握的错误写在前面,否则,13个错误写完了,后面你再写得多也没分!

2、揣摩评卷人的心理

3、先理草稿,再答题

二、答题思路

(一) 阅读报告:

1、先了解估价基本事项。

2、了解价值定义。

3、了解方法技术思路。

4、看估价依据全不全,假设限制条件,特殊说明。

5、测算过程。

6、估价结果

(二) 错误类型

1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等;②假设限制条件;③估价依据、基准地价、估价人员现场调查;④估价结果。

2、不规范。①术语不规范;② 表达方式不规范(带有感情色彩、模棱两可如可能大概);③错别字。

3、不充分。(1)取值依据不充分(数据来源、资本化率取值);(2)推理说明不充分。① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。

4、不一致。①结果报告与技术报告不一致;②两种方法之间参数不一致(基准地价、比较法中的年期修正、资本化率);③报告中有两个估价对象,分开评时参数不对应;④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致;⑤推理说明与结论不一致。

5、不正确。①每一项描述不正确(评估目的);②推理分析不正确(与常理相悖);③方法选用不正确;④技术路线不正确(公式、价值内涵、时点、形成过程)

(三) 常见错误

一、报告书不完整(共8项内容)

1.封面

2.目录

3.致委托方函:

时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章

4.估价师声明

5.估价假设和限制条件

① 说明不全(评估时,工业房地产作商业用途,假设……);

② 他项权利(抵押权对资产的影响);

③ 特殊处理(无法确认的数据特殊处理);

④权证说明(证与用途不一致,产权问题,他项权利是否评估,出让土地最高年限超出的处理如:商地本应40年,证载70年,要按40年处理,划拨土地转让的说明)。

6.估价结果报告

7.估价技术报告

8.附件

二、估价结果报告书漏项(共13项内容)

一) 委托方(委托单位全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人姓名和住所)

二) 估价方(估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级)

三)估价对象(概要说明估价对象的状况,包括物质实体状况和权益状况。其中:

对土地的说明应包括:名称,坐落,面积,形状,四至、周围环境、景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质、水文状况,规划限制条件,利用现状,权属状况;

对建筑物的说明应包括:名称,坐落,面积,层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护、保养、使用情况,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况)

另外注意:1) 土地使用权人交代不清

2) 土地使用权性质交代不清,如是出让还是划拨土地,集体土地还是国有土地等

3) 土地使用年限交代不清,如起止年月等(划拨土地不需交代)

4) 是否具有土地使用权证没有交代

5) 是否具有房屋所有权证没有交代

6) 房屋用途交代不清

7) 建筑物结构交代不清

8) 房屋建成年代交代不清

9) 房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况)

10) 房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)

11)面积前后不符,分部之和不符合总面积;

12)建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途

四) 估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)

着重察看估价方法是否与估价目的,估价对象适用,估价技术路线是否正确

五) 估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日)

估价时点是否准确(注意各种估价目的房地产估价的估价时点)

与后面引用的时间数据是否吻合。(交易时间修正、汇率)

六) 价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)

采用公开市场价值标准,还是特殊估价

七) 估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范,国家和地方的法律、法规,委托方提供的有关资料,估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)

(提供与估价目的、估价对象类型及数据有关

1、估价规范

2、委托书

3、少重要法规

八) 估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)

(缺少与估价方法对应原则)

九) 估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)

1、只使用了一种估价方法

2、能用市场比较法的没有用。

3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定

6、缺少估价方法定义

十) 估价结果(说明本次估价的最终结果,应分别说明总价和单价,并附大写金额。若用外币表示,应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价,并注明所折合的人民币价格)

(1)评估结果中没有说明币种,没有写成大写。

(2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。

(3)缺少单价或总价

十一) 估价人员(估价人员的姓名、估价资格或职称,并由本人签名、盖章)

十二) 估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)

十三) 估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期,可表达为到某个年月日止,也可表达为多长年限,如一年)

以估价报告完成时间开始

三、估价技术报告漏项(共7项内容)

一) 个别因素分析

注意分析因素与估价对象类型相吻合(还要补充)

商业:临街状况、内部格局、楼层、面积、装修

住宅:建筑物结构、类型、式样,设施、设备,质量,朝向、楼层。

工业:用地面积、地质水文条件

二) 区域因素分析(

注意分析因素与估价对象类型相吻合(还要补充)

商业:繁华程度、交通条件

住宅:交通条件、生活服务设施、公用设施、环境状况。

工业:区域:交通、基础、地理位置

三) 市场背景分析(详细说明分析类似房地产的市场状况,包括过去、现在和可预见的未来)

四) 最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用)

五) 估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)

1、未说明选用方法理由,

六) 估价测算过程(详细说明测算过程,参数确定等)

1、收益法

(1)收益期限确定错误。

(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。

(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。

(4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。

(5)正常费用的测算错误

A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。

B、费用的计算中计费基础错误。

C、费用的计算方法错误。

D、参数确定错误。

E、总费用中包含了折旧费。

F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。

(6)报酬率确定错误

A、报酬率选定错误

B、用途不同的部分采用了相同的报酬率

C、安全利率选择错误

D、把物价上涨率和经济增长率作为报酬率。

2、市场法

(1)修正系数的确定没有充足的理由

(2)比较实例的数量不够,即没有达到三个以上(含三个)的可比实例

(3)修正系数的取值不统

一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。

4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。

(5)比较修正的方向错误。

(6)可比实例不符合条件。

7)区位状况与实物状况混淆不请。

8)区位状况与实物状况具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。

9)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。

(10)比较修正项目有漏项。

(11)间接比较与直接比较混淆不清。

成本法:

1成本应为社会平均成本,即客观成本

2注意各种物业的价格构成(及商品房,农地征用,拆迁房屋)

3注意保险估价不计地价,评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明

4销售税费的依据是销售收入不是成本,税费的构成是否正确

5入股的估价应说明入股后的用途

6注意计税方式是否正确,如房产税要减去原值得10-30%,个人按市场价格出租居民用房4%,营业税3%

7折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式) 8用成本计算而非成本价

9长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格

假设法

1预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费

2察看项目是否齐全

3看传统方法和现金流法的注意事项,现金流不计利润和利息,传统不折现

4注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产

5其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则

6、最佳开发利用方式的确定、分析是否充分;

7、估算开发总价值若用比较法确定,比较过程中应有相当的说明,若用收益法要注意收益法中常见的问题;

七) 估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)

再仔细看看以下:

1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式,内容描述项目是否完全、合适,书写方式,用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。

2察看估价方法是否与估价目的,估价对象适用,估价技术路线是否正确

3估价时点是否准确

4修正年限是否正确

5检查计算是否正确,前后数据是否照应一致

6对采用的方法是否有合理的说明和理由

7任何一项数据都应有来源依据,必要时说明

8注意利息的计算方式,期限

9报告有效期应以报告完成之日为准

10现实用途和法定用途相符

11注意对价格的称谓是否错误(比准,收益,积算)

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