澳头（欧厝）海洋文旅小镇市场及文旅规划研究任务书
第一部分 项目概况
1.项目名称：澳头（欧厝）海洋文旅小镇
2.项目位置及规模：
项目位于 ，东至 ，西至干河子路，南至 ，北至 。项目接驳胶州机场及高铁站，通过轨道交通和公路交通接驳某市主城区并靠近已批复的某市市轨道交通线网规划的R2和M2线。基地北侧为万科小镇已建成。
海洋文旅小镇项目占地3.39平方公里，由两个板块构成：
澳头及欧厝两个社区营造。
文旅发展用地开发，共10个地块，980亩；
注：上述区域项目开发范围总面积约3.39平方公里，市场调研及策划研究范围应涵盖厦门海洋高新产业园12.9平方公里范围，整体考虑厦门海洋高新产业园内海洋文旅、海洋航运、海洋高科的产业布局。
3.项目性质与功能：
本项目的市场定位及目标意为集古厝群落、休闲公园、艺术空间、餐饮美食、旅游体验于一体的文商旅综合开发项目。产品设计结合当地条件及因地制宜的业态综合模式，采用先进的文旅规划和乡建理念，为城市提供新型的公共开放空间，创建以海洋文化为特色，文化创意、旅游、宜居等协同发展的高品质的核心片区。
4.研究范围示意图如下：研究总范围为如下项目总用地范围示意图中蓝色范围线框定的区域。详细和准确的研究范围由甲方向当地规划和国土部门提取相关电子文件并提交乙方。
项目总用地范围示意图
用地范围示意图（图中黑色填充为已开发地块）
第二部分 研究要求
整体服务内容：
对本项目进行市场研究、文旅规划研究。
整体要求：要充分的考虑与某企业战略和核心产品的融合与创新。深掘地域文化与资源，找准客群服务市场，打造特色产业，注重产业融合。
并根据政府、甲方的意见及开展研究工作的要求，项目市场、策划研究需完成（包括但不限于）项目背景与定位、产业与产品研究、运营与物业研究，核心产品，规模及投资如何运作等，具体要求如下：
1市场研究
1.1研究对象：某国家森林公园、某森林野生动物世界、古城及周边区域包含某等沿海版块。
1.2研究目的：
以某市西海岸新区、某市市及更大范围的视野，研究该地块的发展方向，寻求未来发展机遇与途径。
明确某片区及核心区未来整体发展定位，寻求提升片区开发价值的路径。
研究目标市场对某板块、、海域、森林等资源的市场认知，以及市场需求特征，探索未来发展机会。
研究符合市场逻辑和具有可操作性、落地性的产品体系。
1.3研究内容
外部宏观环境研究
通过分析 省、、及某区域的城市规划、交通条件、经济发展、人口发展、政策环境等因素，明确项目发展的外部环境，找到未来发展的方向和机会点。
区域综合发展案例研究研究国内外相关城市/区域发展成功案例，为某、的发展提供可借鉴的思路和经验。
各版块发展定位研究
从文化娱乐、生态旅游、商业配套、城市功能等方面，研究某区域、区域、森林、海域及各功能板块的发展定位。
目标市场研究
通过市场调研、深度访谈、实地考察等方式，围绕区域认知、品牌发展、文旅产品、资源评估等方面对某、区域目标市场群体进行市场研究，为项目定位及制定产品升级方向提供依据。
某、区域综合发展建议
明确规划区核心区的市场定位、项目定位、发展目标，包括各个业态的功能、发展定位，提出项目在业态组合、联动发展、开发节奏、产品优化、市场营销等方面的发展建议。
1.4市场研究成果
《文旅区域市场研究报告》报告1份（PPT版本）。
2策划研究
2.1研究内容包括：
（1）摸底调研。对全市的旅游产业、相关产业规划、体制机制、市场运营、市场潜力、市场发展情况、房地产业等进行全面摸底调研，找出优势，查出症结。
（2）特色定位。根据某市旅游产业发展实际，海洋产业发展现状、文化创意、宜居等方面提出突破性发展模式，差异化品牌定位，前瞻性产品定位，凸显个性，引领未来。
（3）整合构建。对某市西海岸新区的城市资源、产业、行业、体制等按照创新旅游思维，进行整合、融合、提升、创新，构建某市西海岸大型文旅综合体系。
（4）产品体系。结合各项目区内及周边资源特色、区域发展定位，共同重塑特色化的文化旅游产品体系及旅游体验方式。
（5）行动实施。结合全新的某市西海岸大型文化旅游综合体系，明确实施主体、行动路线、任务时间等，确保旅游各项任务切实落实。
2.2研究成果包括：（不限于如下成果）
本项目需达到总体策划的深度要求，提供的成果参照国家及某市市相关规范的技术要求，表现文件要求详见第三部分。
A.深度基地解析
收集并提交相关资料。对于需要甲方配合收集的相关数据，提交详细清单；
明确项目研究及规划范围。
现场踏勘，全面了解某市西海岸新区文化旅游发展基本情况。
深度部门调研，初步确定咨询具体目标、存在问题和发展潜力，确定规划的主要思路和工作原则。
进行头脑风暴，提出初步发展方向构想。
明确、细化项目工作安排和计划。
B.核心区范围及某区域整体发展战略策划研究
项目发展背景（历史演绎、城市发展轨迹、项目与城市发展的关系等）
项目发展研判（国家、地方、区域发展环境研究，旅游市场研究，项目发展研究等）
项目定位（愿景、战略定位，市场定位，功能定位，案例研究与对比）
发展目标（深挖掘项目资源情况，明确项目开发的产品目标、效益目标等）
某、及某区域整体策划
某、及某区域文化旅游目的地系统策划
扩大区域内城市更新策略研究
全产业融合创新策划（功能业态及配比等）
商业模式设计及产品策划（根据项目的目标人群特征，确定可设置产品的类型、规模、投资估算等内容；构建旅游产品开发体系，实现各产品之间的关联设计，形成主体商业旅游线路）
重点旅游项目、启动区选址、核心产品创新研究与策划（需有活动策划，首开区需加强某的形象）
产品板块研究分析（产品类型及配比、与某的联系）
项目物业的发展建议（用地建议、配套设施等）
项目运营的发展建议（活动体系、活动策划、旅游节庆策划、人群、市场）
项目开发节奏及投资运作方式
投入与经营测算
最终成果提供适当的功能布局和产品构成的示意图。
第三部分 时间及成果文件要求
阶段 | 阶段目标 | 内容（不限于如下工作内容） | 成果文件 | 时间 | 汇报 |
第一阶段 | 市场调研 策划初步提出项目定位及核心产品等。 | 资料收集 现场考察 人员访谈 对标案例研究 | 市调笔记、 网络材料等 | 12.19前 | 市场调研报告 举行专项会议 |
第二阶段 | 市场研究成果初稿 | 宏观环境分析 行业发展趋势 竞争环境分析 | 相关数据、分析，问卷记录等 | 4周 | Ppt反馈 视频会议，（每周汇报一次，具体时间待定），或于汇报。 |
第三阶段 | 完成市场研究提交最终成果 | 根据甲方对市场研究成果的反馈，进行系统分析，深入研究。 | 提交总体发展建议报告及其他成果，ppt、研究报告等。并装订打印（A4、6本） | 3周 | Ppt反馈 视频会议，（每周汇报一次，具体时间待定），最终成果需于汇报。 并提交相应成果文件。 |
注：以上时间计划在实施过程中可根据具体情况经双方协商并确认后调整。如遇特殊情况，时间顺延。
第四部分 其他要求
4.1保密要求：规划单位，未经我司准许，应严格保守我司提供的相关文件，以及策划公司的研究成果，均不得外传。
4.2配合要求：乙方需根据第三部分的时间要求提供相应的研究成果，并根据甲方的需求，随时提供过程文件。
4.3规范要求：对于相关国家、地方规范，除需通过甲方向政府部门申请相关文件外，乙方需积极、全面的搜集最新的相关规范、技术要求等，不应出现使用过时的规范、与遗漏重要规范与条款等情况。
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