第1篇：物业服务调研报告111
关于我单位物业服务外委有关问题调研报告
单位领导：
我单位住宅区小区由多层低密度住宅、高层组成。房屋配套暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设有电视监控，周界防范，楼宇对讲系统，水电预售系统等。就目前管理现状来看，总体上仍处于较低的水平，物业管理水平还停留在行政后勤管理状态。根据我单位办公会精神和要求，我处对周边部分国企住宅区物业管理情况进行调研。现就调研情况汇报如下：
一、物业管理调研情况
在调研过程中，总体上三个单位的住宅物业服务基本上都在走行政管理为物业管理、变拨款服务为收费服务和以办公补贴住宅的模式，开始实现原有房管体制向新型物业管理模式的转变路子。感观上认为各住宅小区车辆停放有序，保安服务到位，冬季取暖室温正常，公用设施完好，绿化、硬化达标，小区整体环境干净、卫生，物业公司运行良好。这些都得益总厂在财力和物力等方面的大力支持。
特别周边国企已开始按物业服务按标准化、规范化和半市场化运作，建立客服中心和一站式服务中心，业主和物业公司沟通渠道畅通，整体感觉小区和谐、安全。但普遍存在一个问题是收费低，收支严重不平衡，缺口均由总厂补贴或办公物业补贴住宅物业；同时我们所调研的三个国有企事业单位属国有企业，物业公司人员有国企业身份职工、临时用工和派遣职工等多种身份，同时国企业身份的职工多数由原三产分流出来，解决了主业的冗员问
1题，但同时也增加了物业公司的经济负担和管理成本，为此，总厂在资金和政策上给予物业管理公司不同程度的倾斜。
通过调研我们认为：
1．随着房改的逐步深入，企事业单位的后勤服务社会化已成为大势所趋，从后勤服务向物业管理服务的有效转型，可以实现分离办社会职能，卸下后勤生活服务等沉重的包袱，实现减人增效的目标，提高企业核心竞争力。
2．物业外委后专业物业公司的好处：
（1）可使我单位专注于业主的发展（核心业务），使经济效益不断提升；
（2）可使机构精简、整体各项费用降低，减少压力；
（3）可减少非本企业人员（因改革调整出人员或原本单位职工调出或本单位职工子女等）享受本单位职工福利待遇；
（4）可自主挑选资质高、服务好的物业管理企业来为自己服务，确保干部职工享受到高质量的物业服务；
（5）可使职工干部生活环境更安全、安心和温馨；
（6）可减少聘用大量如保洁、安保等多流动性和低劳动生产率岗位人员带来的用工风险和劳资纠纷。
二、周边楼盘物业服务情况
根据《西安市物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则；按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价。其收费项目、收费标准和计费方式由业主和物业服务企业按照国家规定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。
目前，西安市物业管理服务项目的收费标准，主要根据具体服务项目的不同而有所差异。住宅小区公共性服务费用由九个部分构成，包括：(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)房屋共用部位、共用设备、设施日常运行维修(小修)及保养费；(3)绿化养护费用；(4)清洁卫生费；(5)保安费；
(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费；(9)合理利润。大修理基金在购置房产时已交纳，公共区域设施设备中、大修时动用大修理基金；水电费均计计算管线损，并由业主在购买水电时支付（按比例计算）。
三、管理建议
1．物业管理改革的转变涉及到我单位的稳定和发展。要引导职工从企业长远发展和维护自身根本利益的角度认识物业管理改革的必然性；要让职工充分认识到自己的权利和义务，积极主动地理解、参与物业管理的改革中来；加大宣传工作力度，帮助业主树立正确的物业管理消费观念，要加强对《物权法》、《物业管理条例》、《价格法》和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，明晰各方的权利和义务，正确引导职工和住户的物业消费观念。
2．加快向现代物业管理模式的过渡。国有企业的物业管理要根据国家相关法律法规和现代物业管理模式的要求逐步地摆脱传统体制的束缚，建立起符合市场经济要求，符合物业管理规范的新体制，可加快主辅分离改制的步伐，尽快实现物业服务社会化服务，专业化管理，市场化运作的管理模式。
3．物业企业选择要谨慎。由于我单位职工长期生活和工作在航天系统，形成了自己独特的航天系统居住文化，为增强在物业改革初期住户对物业公司的认同感，需要我们选择物业管理企业时，既关注其规范化、社会化的住
宅小区的物业管理和服务经验，又要看重其航天系统住宅区物业服务经验，使职工和住户能尽快的与物业企业相配合，产生舒适感和信任感，获得心理上和精神上的满足。
第2篇：高端物业服务调研报告[全文]
一体化、专业化、差异化的经营策略成为物业
管理企业发展的必然趋势
-----武汉华侨城物业部武汉高端物业服务市场考察调研
为了进一步了解武汉高端物业管理的现状，借鉴学习其他物业公司成熟先进的管理理念和管理技巧，提高物业服务质量。4月10日--11日，在法总的带领下物业管理团队骨干一行七人考察了武汉当地高端地产万达公馆及华润中央公园两个项目，受益匪浅。
调查对象基本情况：
万达公馆：万达公馆，为万达集团在全国多个城市潜心开发的豪宅系列顶级产品，每一座万达公馆，皆成为所在城市的高端生活旗帜，联袂定制中国豪宅新标准。其中，万达物管本着“至诚至尊，无微不至”的VIP贵宾服务理念，打造VIP特色服务模式，专属式服务：想业主之专想，最大程度的满意和惊喜，最高层次的私属化服务。定制式服务：想业主之能想，量身定制，满足单一业主品味的定制化服务。菜单式服务：想业主之所想，简单、可选、即时的菜单化服务。预见式服务：想业主之在想，瞬间创造的感动服务。让业主尊享五星级物业大户管家式管理。
华润中央公园：华润物业有限公司前身为1982年成立的隆地企业有限公司，2002年3月启用现名，母公司为华润（集团）有限公司，现为华润集团的一级利润中心。华润物业有限公司立足香港，主要从事中、高端物业租赁、物业管理和物业发展的业务。目前在香港所负责经营的物业总面积超过200多万平方英尺，类型包括甲级写字楼、普通住宅、豪华别墅、服务式住宅等。此外，公司业务还包括装修及机电安装工程、展览、房地产开发等。
调查效果：
主要了解万达公馆、华润中央公园两处物业对于销售中心现场管理、样板房服务流程、项目日常管理等各项内容进行了参观体验及交流学习，也感受到了万达物业及华润物业的服务理念、现场管理的优势及不足。对我们日后的工作可以起到良好的启发和借鉴作用。
良好的物业服务犹如点睛之笔 值得学习、借鉴的地方 万达公馆：
1、硬件设施高档：各物品不论大小均带有统一logo、电瓶车选用的是较为高档的老爷车款式、礼仪岗台的精细设计，双层红地毯铺设质地考究，专用看房通道且被精心设计、专用安全帽放置架（描金）、样板房电梯内的按扭保护板防止客户按错、保洁工具齐全，样板房门口设置鞋套机、样板房内的物品提示牌的水晶质体、温馨精致的用语（心的赞美，请勿使用）。 图/ 武汉万达公馆高层管家大堂
2、人员配备充足且形象及整体性到位：一套样板房配置了两个室外服务人员，一个室内服务人员，一名清洁员。大堂处设置了发放安全帽人员。安保整体素质高，配置高；安保人员整体个头都在1.8左右，服装夸张，人员工资水平高，和普通岗位有区别。礼仪形象人员每半小时就会有一次轮换，确保了安全服务人员的形象展示不变形。下雨天，大堂门岗主动打伞护送，服务意识强烈。
3、清洁保养层次高（保洁公司与我司一致）：地面晶面处理好，基本无卫生死角。整个大堂未见明显线头及任何杂物。地面大理石光亮可鉴，墙面凹凸处全为玻璃镜面，未见灰尘。样板间物品摆放整齐，勾缝及插座面板安装方正，出楼道电梯后通道处有两名安保员负责指引及鞋套发放回收，房间内地面及物品整洁，进房间时保洁员正在擦拭地面。
华润中央公园：
1、组织架构清晰明确：各项目有根据项目定位的层级化、差异化服务标准，包括销售现场服务。高层的“一站式服务”，一期连排别墅的“一对一”服务，二期“亲情式管家服务”。同时设置专门的装修管理人员，与管家进行区分，确保管家与业主之间关系的良好维护。
2、保洁、绿化及社区整体形象：楼栋垃圾要求每日七点前完成清理，避免与客户的直接接触，提高了隐性工作与显性环境的良好错位安排。绿化维保由自己公司进行，节约了成本，控制绿化改造费用，节省了绿化改造时间。风格设计的统一性、整体性非常明显。小区logo较齐全，标识明显。针对长期空置别墅，免费提供季度的庭院清洁及绿化养护服务，并发短信告知业主。
3、人员情况：安全人员配置较为精简，各道口均为一名队员值班，但安全服务人员基础培训非常扎实，整体服务素养较高
4、个性化服务与差异性服务到位。
5、引进知名的第三方机构对业主进行满意度调查，涵盖地产设计、物业服务等内容，对自我的服务能力及质量不断进行改进与提升。
值得注意、警醒的地方 万达公馆：
1、万达公馆物业服务人员对楼盘知识一概不知，一律回答不知道，销售人员对物业知识认知不够深刻，回答模棱两可或者不知道。
2、当两个样板房门口保安员在接待客户时使用普通话，但相互之间交谈使用武汉话，对客户来说显得不够礼貌。客户在样板房内参观时，房内管家对客户关注度不够（一个销售人员对N个客人时，管家未进行协助跟进）。
华润中央公园：
1、人员问题：中央公园小区安全服务人员身体条件等硬性基础较万达公馆略为不足，安全服务人员身高均在170到175CM之间。
2、环境及绿化：小区门口的便民服务车锈蚀，无明显标识，摆放歪斜。绿化沟挖的过大，不美观；大量草坪边沿长出路牙未及时进行修剪。
未来高端物业“华管家”：
对于一个成熟区域而言，人文环境十分重要，随着经济的发展，人们生活水平的提高，都市人对生活的追求也不仅仅局限于配套设施、交通地理位置等硬性条件，他们更期待的是高质量、高保证的社区服务。这就要求我们的物业服务能够瞄准更高的要求，给予客户最优质、最贴心的服务。
通过参观发现万国公馆以及华润中央花园的物业服务，其中的优点对我们未来的发展有着极大的借鉴价值。
1、客户服务：创造多元优质服务 强调个性化和差异化。
2、安全管理：塑造一支形象优秀且强而有力的安保队伍，时刻为客户“保家护行”
3、环境管理：一花一木一世界 走到那里都是风景
a绿化工作：用心雕琢和保护绿化环境。让业主时刻享受生态社区，体验健康生活。
b清洁工作：推行隐性清洁服务，服务人员不在干扰业主的日常生活，但是却让人感觉到服务无处不在。C公共设施维护管理：专人专职
4、社区文化：促进邻里沟通，举办社区聚会，营造良好人文氛围。
近几年来由于业主和客户社会地位、经济地位、高文化层次，有着相对称的物业服务需求，进而对我国的物业管理提出了新的要求。高标准化、个性化、人文化和品牌化的服务，一体化、专业化、差异化的经营策略将成为物业管理企业发展的必然趋势。
二0一二年四月十九日
第3篇：成都物业服务市场调研报告大纲
成都物业服务市场调研报告大纲
一、整体市场状况
成都物业服务市场已有物管企业1172家，本土有38家，外来的有28家左右，全成都一级加起来，应该在70家左右，由业主、业主大会依法选聘物业服务企业或其他管理人实施物业管理的物业管理区域已有5500个，覆盖总建筑面积达3.05亿平方米，在全国15个副省级城市中排名第三位。但年营业额一千万一下的物业服务企业占到企业总数的90%以上。
二、物业服务企业状况
1.开发商下属物业服务企业，市场知名度较高的为一线开发商下属物业服务企业，如万科、中海、华润、龙湖等下属物业服务企业以及本地蓝光下属嘉宝物业、置信下属蜀信物业。
2.本地市场化运作的专业物业服务企业，比较知名的且达到一级资质的有忠信物业、忠信有50个左右的服务项目（含高端和普通项目）、成都信谊物业管理有限公司、家园物业、润无声、清华坊而清华坊目前就服务10个（全部为高端项目，主要是别墅和商住）物业等。
3.其它开发商下属物业服务企业，通常规模不大。
4.其它市场化运作物业服务企业，以三级资质物业管理企业占绝大多数，通常成立时间不长，管理规模不大，市场知名度较低。
三、物业服务费用状况
成都住宅市场物业服务费市场标准实施政府指导价，其它物业类型实施政府定价，根据目前上市新项目来看住宅物业服务费通常在1.8-2.8元每平米每月之间，不配置中央空调写字楼通常在6元每平米每月，配置中央空调的写字楼物业服务费通常在15-20元每平米每月之间。集中商业（统一招商和管理）的物业服务费通常在20元每平米每月左右。
停车费由物业服务企业向成都市交通委员会申报，实施政府定价。
四、前期物业招投标制度
成都市政府主管部门规定，3万平米以上项目必须实施前期物业招投标制度，实施招投标前开发建设单位须提供土地、规划、报建、施工等得证书，须先由区一级房管局出具项目建筑区划划分意见书，同事接受开发建设单位的前期物业招标申报。
一般实施前期物业服务招投标须委托一家专业招标代理公司实施，成都市房管主管部门认可的招标代理公司有6家，通常招标代理费用不低于2万元。
开标须在成都市物业管理协会下属诚信招投标服务中心完成，招投标服务费实施阶梯收费，面积越大收费标准越低，通常招投标服务费约0.25元每平米。
选定前期物业服务企业，完成前期物业服务招投标备案是取得项目预售许可证的必要条件。
五、其它
1.成都市房产主管部门实施企业信用等级制度，每个企业须保有最低信用分，否则不允许开展业务。
2.在成都市场范围内进行物业服务的企业员工须在成都市房产主管部门的物业服务企业执业名册中登记且取得执业名册证书（包括保安、保洁和水电工等）。 3.所有项目经理须持有成都市物业管理协会培训并颁发的项目经理证书。
第4篇：我区物业服务管理调研报告
物业服务收费从政府定价到政府指导价、市场调价价的转变
物业服务管理，是指物业服务企业接受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维修、修缮和整治，并向物业所有人、使用人提供综合性的有偿服务，其直接收取的物业服务费主要用于小区维修、保安、保
洁、绿化、道路、税费等几个方面。因此，物业管理企业在管理中集中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为，这种市场化的运作全部是通过有偿服务收费来实现。由此可见，物业服务市场的主体结构要求是“谁受益、谁交费”。
目前，随着房地产业的发展及物业服务行业法规的不断完善，我市物业管理的普及程度有了较大幅度的提高，除了写字楼、商场、商品房外，工业厂房、学校、医院、房改房，城区居民小区也逐步引入物业管理。物业服务行业在得到社会的认可和接受的同时，由于各个方面因素的影响，还是存在着各种各样的困境和难题，对行业的发展造成了一定的影响，特别是物业服务收费问题尤为突出，如何加强监管已属刻不容缓。
**市自从80年代起物业服务收费均是由企业申报、物价局审定批复每户每月9-12元的服务价格。这在计划经济时代依赖政府的大环境中，业主较为认同，只要有红头文件就好办，当时对物业管理及社会起到一定的作用。20多年来，政府相关职能部门针对小区内所配套功能需求，物业管理服务内容、楼房档次等制定物业服务的收费标准，扶持了物业服务企业的生存和发展，也逐步形成了一个行业，但在这个过程当中，此类批价由于各种物业既有共同性又有差异性，提供的服务也不尽相同，虽然政府有关部门非常谨慎地批价，但由于业主对行业的不了解，个别物业服务企业的违规操作，舆论的负面渲染报道等原因，物业服务的收费问题成为市民普遍关注的，争议性较大的热点问题。
2003年国家发展改革委、建设部下发《物业服务收费管理办法》、规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益。以该办法为依据，**市政府于2007年6月下发了《**市物业管理办法（试行）通知》（下称办法），通过政府职能的转变逐步将物业服务收费的政府定价和政府指导价转为市场调节价及政府指导价。《办法》规定包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价，即由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业德惠服务等级、标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布；实行组合制的普通住宅服务收费和高档住宅别墅物业服务收费以及非住宅物业（如居民小区、商场等）的服务收费实行市场调节价，即由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定；物业服务企业应为业主提供优质价相符的服务，实行明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。
《办法》出台后，在行业及企业当中、广大业主当中产生了波澜，企业认为没有了“尚方宝剑”，收费将会更难，有企业的老总更说：：“这不是要我们提供无偿服务吗？”而业主们则认为政府不批复定价这不是给物业管理企业提供乱收费的依据吗？舆论方面也给予了较大篇幅的关注和报道，对关于住宅档次、服务标准的挂钩、收费标准的调整、如何协调定价等方面的存在着这样那样的质疑。我们曾经在一天内接到10多个有关收费方面的电话投诉。尤其是覆盖面较广的旧物业、早期的、中低档的商品房等物业，由于物业的绿化地小，道路较窄、坏、烂，配套不齐，功能欠缺，对机电、绿化等的养护不重视，再则业主素质参差不齐、需求的物业服务较表面等等问题，对物业服务实行指导价的争议特别大。个别物管企业也因为低价介入物业的管理，并用车场费用等多种经营弥补服务费等做法，导致物业的重新招标，形成了各方均对原来的物业管理服务费的含金量重新评定问题。
一、我市物业服务管理的现状：
1、物业管理内容主要是小区的公共部位。小区公用设置的维修，不涉及业主室内部位。但有些业主却认为物业管理公司的工作不仅仅是保洁、保安、绿化，应无所不包，要求物业企业无偿为住户室内提供一切服务，一旦服务得不到满足，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管理费。
2、业主对物业服务收费缺乏知情权。从我市中心城区看，各物业服务公司都能做到明码标价收费，能在小区醒目位置公示服务项目内容、收费标准、收费依据等等，但对物业服务收费的收支情况，物业服务公司没有严格按照严格规定“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务收费的收支情况，接受业主和业主委员会的监督”。侵犯了业主的知情权和监管权。
3、物业公司自身管理水平较低，开展和提供的服务项目单
一、面窄。目前我市中心城区的物业企业仅仅是面向居民住宅小区提供服务，而对居民住宅小区也仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务
内容，缺乏服务创新意识。比如西苑小区物业公司，不能充分利用社区党建、社区卫生、社区文化、社区价格进万家等一系列社区建设活动的契机，拓展服务平台，只好在收费率不到70％的情况下，靠出租店辅租金来负债运转。全市没有一家开设代接送小孩、代灌液化气、代家政服务等项目的物业服务企业。
4、物业企业员工素质不高，服务不规范，认为物
业服务是简单劳动，于是低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进行培训，也还是停留在基本技能的初级阶段，还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定，致使物业服务工作不到位，不按规范操作，从业人员流动性大、素质不一，高品位的物业公司无从查找。
5、保安工作流为实质，人浮于事，加重公司负担，作用没有真正发挥。具体表现为：重门岗，轻巡逻查看；重小区内部安全，轻外围防患；重治安问题，轻设施安全；重人员数量，轻人员素质；重人员配置，轻岗位管理监督；重对人的防患，轻对物的安全监护。如**市福州乾坤物业公司，管理41栋1023户，入住率60％，年度收费率75％。聘请保安人员24人，设有东、西、北三处保安点，每处设岗3人，实行三班倒24小时值班，每人月薪800元，发放保安人员一个月工资达19200元；2007年1－9月物业收费266494.18元，支出397582.53元，亏131088.35元。
6、业主委员会工作滞后。目前，我市中心城区绝大部分小区都没成立业主委员会，虽然有极个别社区成立了业主委员会，但都没有形成和发挥业主与物业公司之间桥梁与纽带的作用：服务质量的监管工作没有真正开展起来；对物业服务与公共财务的收支疏于监管。同时，由于业主委员会自身缺乏对物业相关政策、规定的了解、理解和运用，致使物业企业单方说了算，而业主委员会却对物业的管理事项难以决策。
7、有个别业主过度强调个人的实用性利益不顾社区整体外观形象的共同维护。如：防盗钢窗、空调等的安装零乱；私占公共场所，拥堵通道；随意丢弃堆放生活垃圾，这些行为在不同程度上，增加了物业公司的工作难度和不应有的工作量。
8、物业企业由小区全体业主共同选举、公开招聘的规定没有得到全面执行。目前，**市中心城区各居民住宅小区提供物业服务的物业企业都是前期物业开发代管，后期物业则是由开发商将原来分管物业的人员分离出去，重新注册企业名称、企业法人，成立新的物业服务企业来接管社区。不论是前期还是后期物业，都没有通过市场公开竞争招标，由全体业主自主选举物业管理公司，致使物业企业提供的服务质量标准缺少明细、欠缺可监督性。
9、市场体制不活，社会公共服务资源不均，增加了物业公司管理成本，导致不少物业公司负债经营。如；**市康居蒂景湾居民住宅小区，公共服务水电都是按商业用户执行，甚至居民楼道公用照明也是无价可讲，价位的顺势反差加重了物业公司的管理成本，以致企业通过变术来减少债务，实行勉强运转。
10、由于房地产开发商的问题，小区分期建设及附属物配套工程未完全峻工而提前交付，有些配套设施如水、电、气工程不配套，造成物业公司开展工作困难，影响物业服务质量。
11、如何加强监管、规范行为？如何引导物业公司和业主搭建互盈载体？相关职能部门监管缺位。
二、造成物业服务管理难的主要成因：
1、开发商对小区配套承诺不兑现，质量问题多。由于开发商不兑现售房时的承诺，入住后问题迟迟得不到解决，有的业主以拒缴物业服务费来与物业服务公司实行对峙。开发商遗留问题引发的物业管理矛盾，主要表现在；一是面积分摊不合理，配套服务设施建设承诺不能兑现。二是房屋使用中出现质量问题，开发商和物业公司就修缮责任互相推托。三是转嫁本属自身承担的费用（如：房产测绘费）给业主导致业主意见突出。
2、物业公司服务不到位、收费不合理、财务不透明。物业服务收费难的另一个原因，是物业公司不按规定的收费标准收取物业费，擅自设立收费项目收费或者收费少服务。从调查的情况看，这是业主反映最强烈的问题，直接影响了物业公司和业主之间的关系。虽然我市1999年就出台了《**市普通住宅小区物业管理收费办法》，明确规定了收费项目、档次和收费标准，但仍有部分物业公司擅自提高收费标准、设立项目或者以强制提供服务的方式收取费用。此外，问题更多的是物业公司的收费标准与其所提供的服务质量不符，同一区域同一收费标准的不同小区，服务的质量各有千别，常常引起业主的不满，以致业主拒绝交纳物业服务费。依照国家发改委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》的规定，物业管理服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。而现在不少物业公司并没有执行规定，特别是没有成立业主委员会的小区，物业服务收费缺乏透明度。业主不知道自己交纳的费用花在什么地方，总认为物业公司收了很多钱，却没有用在业主身上，所以拒绝交纳物业费。
3、业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题，业主不是积极通过司法、行政手段解决，而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行，这种做法不仅损害了合同的严肃性，而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位，最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，这对缴费的业主是不公平的。长此发展，不缴费的业主可能会越来越多，最终导致物业管理无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，小区的保安、保洁、绿化将无人问津。
三、着力从以下方面加强监管。
1、规范物业服务行为，提高物业服务水平。倡导物业服务企业通过建立成本分析制度整合资源，联合采购，扩大管理规模，降低管理成本。物业管理作为服务行业，服务质量是关系到企业发展的核心问题，这就要求企业创新服务理念，优化服务质量，为业主提供更细致、更周到的人性化服务，定期公布物业费的收支情况，使业主明白消费。物业服务企业虽然是劳动密集型产业，但竞争仍然十分激烈。因此，仅靠降低物业费已经不能吸引消费者，只有通过规范化的管理和优质的服务塑造企业品牌，才能实现物业企业的发展、壮大。具体方法应该：一是改变以往的收费态度和方式。由于收费员没有经过专业培训，自身对物业相关政策、规定缺位理解和运用。同时，由于收费面广、点多、量大，难免出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很顺利，导致业主对物业服务公司有意见而不愿交费。如：物业企业可在小区公告栏定期公布已缴费业主的名单，起到督促作用；对极个别拖欠较多、影响整个小区物业收费工作的业主，物业公司应通过法律手段来解决，以起震慑教育作用。也可以依靠业主委员会，并以业主委员会的名义下发通知，宣传交纳物业费是业主应尽的职责。二是要加强物业服务公司的自身建设，提高服务质量和水平。物业企业要努力为广大业主提供优质服务，规范服务行为，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度，注重对服务质量的研究，加强对员工素质的培养。通过企业自身的不断努力，为小区营造一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”方式。另外，物业企业还要提高管理水平，加强内部管理，建立规章，规范行为准则。收费时可根据居民的不同情况，在物价部门制定的物业收费标准幅度内，与业主商量确定。对有些收入很低确实交不起物业管理费的，应给予减免政策并向其他业主公布，一方面解决了交不起物业管理费的贫困户的困难，另一方面也起到和发挥了其他业主监督的作用。物业服务公司应该在加强企业自身建设、通过服务水平、质量上下功夫，盘活内部管理机制，不断提升服务质量以赢得广大业主的认可和满意。
2、充分发挥行业协会作用，规范自身行为。协会应实行横向协调、纵向指导的方法。一方面要加大与物价局沟通，物价部门要定期举办物业服务管理培训，规范其执收行为，为物业管理企业解答对《办法》和新颁布的《物业服务管理条例》存在的疑问。针对企业在执行过程中面临的问题，有针对性的提出专业意见、建议，对于中档的物业，建议企业应进行全面的评价，遵循给什么服务报什么价格的原则，按政府的标准定价，提供切实可行的服务内容，不能进驻后再提价，引起业主的反感。要特别注意对公共秩序的维护，在实行明码标价期间要确认收多少服务多少，不能随便许诺能人所不能。对于广大业主方面，协会要重在宣传及时引导的方法。针对业主缺乏成熟的物业管理消费意识的情况，协会以舆论为向导，有针对性地做了大量的解释和引导工作。如召开不同地区的业主座谈会，请有关人士来为其讲解案例，在物业管理收费方面存在包括如何界定变通住宅？界定档次有争议怎么办？三级资质的物管企业能否按一级收费？没有业委会能否改收费标准？哪种情况下收费明细账单一定要公布？小区车位收益该归谁等七大焦点问题从行业的角度提出了意见和建议。此外，为切实指导物业服务收费的定价、协调、平息业主与物管企业因定价问题引发的矛盾，针对物业档次界定难的问题，协会可以启用物业服务收费建议的评审程序，由企业或业委会提出需求，协会以组织行业专家到物业现场进行评审，从行业的专业角度提供合理的定价建议、意见，为物价部门审定价费提供切实可行的资料。为更好地平衡行业所面临在收费方面的困难和矛盾，行业协会除了对物业服务收费项目进行明码标价外，物价部门也应主动与其沟通，开展收费公示，统一制作公示牌，接受社会监督。
3、加大宣传工作力度，帮助业主树立正确的物业管理消费观念。业主买房是一个持续消费的过程，即便是付清全部房款，也仅仅是消费的开始，所以改变购房消费观念也是一个必须解决的问题。因此，要加强对《物权法》、《物业管理条例》、《价格法》和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了广大业主的利益。同时，也应该坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道交纳物业服务费是每个业主的应尽义务。房管部门要从完善部门职能入手，加大宣传力度，引导和帮助广大业主树立正确的物业管理消费观念，努力为物业企业和业主搭建互盈互利平台。
4、建立和完善物业管理法规体系，规范物业服务管理行为。规范和约束小区的业主与业主之间、物业公司与业主之间的关系，仅靠业主公约是远远不够的必须要有一个具有强制性、权威性的物业管理法规体系。因此，政府相关职能部门要在充分调查、广泛征集意见的基础上，建立和完善《**市物业服务管理办法》，通过规章的形式将他们的责、权、利明确下来，确保业主和物业公司双方利益不受侵害；同时大力推进和完善《**市物业服务管理招投标制度》。业主大会通过招标选聘物业企业时，房管和物价部门必须到场进行指导，努力做好监管、指导到位，当好服务者、指导者、监督者和管理者。作为服务者，房管和物价部门要以人为本更好地为物业管理企业和业主服务；作为指导者，房管和物价部门要在全面实施《**市物业服务管理办法》的同时，加快出台《**市物业服务管理办法实施细则》，加强宣传发动的工作力度；作为监督和管理者，房管和物价部门要严格按照法律法规的要求，加强对物业服务企业的管理，依法行政，严格规范物业服务企业的行为。同时，又要加强对业主行为的正确引导，提高业主素质。要通过整合社会公共服务资源，实行政府扶持政策，加大政策倾斜力度，减少物业企业管理成本，为物业企业发展和小区和谐创建营造良好的社会氛围。
5、加强监管，完善配套。物业费的收取标准与物业的品质及服务质量密不可分，收费办法应当更加细化服务的范围、内容和标准，根据服务的质量可以有一定的浮动幅度，以体现服务的差别性带来的收费差异。此外，对实行物业服务费酬金制的预收物业服务资金中除了物业服务支出外，还包括物业服务企业的酬金，而国家对酬金并没有统一的标准，建议提供一个教较为合理的利润区间，供业主大会与物业企业进行协商确定标准。此外，价格执法部门要加强监督检查，及时解决价格纠纷，切实保护业主的合法权益。在严格查处价格违法行为的同时，要积极帮助物业企业改进工作，规范执收行为，促进全市物业服务管理的制度化、规范化。
总之，物业管理服务收费与物业档次、消费群体有直接的关系，如何兼顾居民的承受能力与企业所得利润合理定出收费标准广而告之并明码实价提供服务，是企业在政府指导价及市场调节价下，学会如何在改革开放的经济市场中迎搏击、求生存的必交答卷。任何事物的发展均非一帆风顺，更何况风雨兼程的物业服务行业。随着市场的逐步放开，由精度业主和物管企业实行双向选择服务和市场，这将是物业管理发展的大方向，行业协会应顾及全局，起好桥梁作用，对企业、对业主均应抱以一视同仁的负责态度、行使指导、监督的职能。当物业服务公司做到公布帐目明明白白时，当业主真正了解物业服务费的含金量时，物业服务行业将会达到一种平衡、业主与物管企业间将相互达成一种共识，在明确各方主体的责任，实现质价相符的市场经济规律时，才是持久的、永恒的。物业管理的目的是构建和谐的环境，谁享受谁支付，将权利还给业主的同时应及时地引导以提升业主对物业管理的认知度，这样，物业管理只会有双赢而不可能有单赢的局面，也只有这样，才能在社区实现和谐安定的生活。
第5篇：关于城区物业服务市场调研报告
为全面了解市场价格和经营企业收费情况，及时收集和汇总翔实的数据资料。根据省发改委《关于下发疫苗、民用爆破器材、物业管理、公路客运价格（收费）调研提纲的通知》，近日××市吉州区物价局课题调研组组织专门力量，就××市中心城区物业服务问题进行专门调研。
据调查。目前，××市中心城区共有物业管理小区38家，物业管理企
业30个，其中二级资质企业2 家，三级资质企业28 家。管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。其中有壹街区住宅小区获得省级物业管理示范（优秀）小区称号，六合盛世小区获得省级园林小区称号。物业服务收费率仅达40－60 %,呈现亏损的占98 ％。目前，全区90％小区未成立业主委员会。物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。从总体看，城区物业管理工作存在以下四个问题：一是物业管理市场处于发育初步阶段，市场培育后劲不足。二是物业服务档次不高，服务水平总体偏低。三是业主委员会作用发挥乏力，如何引导广大业主参与物业管理，如何缓解业主与物管的执收矛盾，举措不多，效果不显。四是物业管理行业本身自律意识不强，缺失的监管体制导致物企提供的服务呈现“短斤少两 ”，甚至“缩水”。
一、××市中心城区物业企业存在的主要问题及原因
1、物业服务公司小、弱、散突出。随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，服务效率低、经营效益差。
2、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。由于我区物业行业还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务收费率低，有的企业因难以全额收取物业管理费，只好被迫撤离所服务的楼盘，自行“夭折”。
3、拒绝缴纳物业服务费现象普遍。有的业主仅比文秘杂烩网较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解，导致拒绝缴纳物业服务费的现象比比皆是。
二、物业服务收费现状
新入住业主要交下列费用：物业服务费、装修垃圾清运费、装修保证金（装修无损坏公共设施后全部退还）、电梯运行费4项。大多数业主对装修垃圾清运费、装修保证金收费意见较大，导致出现：
1、物业服务费收取难。主要表现在：一是物管企业一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。四是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。五是业主物业缴费意识淡薄。
2、水、电收费难。一是二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。二是受各种因素的影响，有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。
三、物业管理服务企业经营成本现状
经营成本购成：人工工资福利占70%，公共水电占6%，设施维护占3%，清洁费占4%，绿化费占3%，办公费占3%，交通、培训、服装、社区文化等费用占3%，税费占8%。
1、吉州区作为××市中心城区，由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，小区入住率不高，由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费，不交纳电梯运行费，而这部分人员未入住，并未减少物管企业的服务成本，造成物业管理企业难以为继。
2、由于已入住业主交费意识薄弱，应交的物业费也收不上来，导致许多小区由于收费率低处于微利状态，甚至产生亏损。据统计，大部分住宅小区物业服务收费率仅达40－60 %,极个别达到90%以上。
3、当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况，对物业收费标准作出调整后，部分业主不愿按提高后的标准交费。
由于物业费收入收不到位，小区设备维护、清洁、绿化投入只能打折扣，造成恶性循环。
四、明确服务类型，对物业服务收费实行类别管理。
多层、高层住宅和经济适用、福利房、商铺、写字楼等住宅物业服务费实行政府定价。小区车位租用管理服务费、电梯综合运行费、二次供水费、装修垃圾处理费等应实行政府指导价。特约服务费实行市场调节价。
五、加强完善物业服务收费管理的意见建议
1、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。如《省物业管理条例》中虽明确了各等级物业服务的收费范围，可细化明确规定在各收费档次对应物业企业应达到的具体标准。
2、未使用或不入住的房屋，“业主不交纳设备运行专项服务费”不合理，也不符合实际，比如：电梯运行服务费。
3、应明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费，电梯费用各楼层间的分摊比例问题。
4、房屋公共维修基金的使用问题。按条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当房屋需维修，当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前，我区的房屋公共维修基金从未提取过。
5、应明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费。
6、应明确当业主恶意拒交物业费时，现行办法是由物业企业起诉业主，耗费了物业企业大量的人力、财力，通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。
7、建议二次供水费由供水公司统一管理，由供水公司上门直接向业主收取。
8、××市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月，由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走，且不提供垃圾筒，现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担，市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务，就是做了其中一部分，也属于其工作责任范畴，所以物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。
9、《取消江西省发改委赣计商价字（2003）975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条：“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度，与之相关的罚则自行取消”。全面恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度，以便价格部门履行监管，加大失信惩诫力度。同时，强化宣传发动，引导业主树立正确的物业消费理念。
第6篇：提高物业管理服务水平调研报告
根据中央、省、市、区委关于开展第二批党的群众路线教育实践活动的统一部署和《中共xx区城建党总支深入开展党的群众路线教育实践活动实施方案》活动安排，带着查找物业管理服务中存在的“四风”问题和提升物业管理服务水平，维护业主、业主使用人、物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境的目的，通过走访群众、专题座谈、问卷调查等方式广泛征求意见建议。调查发现群众对xx城区物业管理服务方面存在诸多意见，而体制机制不顺、市政基础设施欠账严重、水电暖等行业未实行终端收费终端服务、物业企业管理行为不规范等问题已经严重制约我区物业管理服务工作的正常发展，物业管理服务水平亟待提高。
一、物业管理服务现状。
调研期间，调研组认真走访了xx区物业管理服务中心，恒德物业、新地物业、新世纪物业等多家物业服务企业，并深入业主家中了解具体情况。3月25日召开了由区住建局局长主持，市区部分人大代表、政协委员、市住建系统相关部门负责人、各街道办事处、社区居委会负责人、物业服务企业代表、业主代表共同参加的座谈会。座谈会上各方就物业管理服务方面的现状、存在的问题、解决的措施、进行了探讨。
(一)物业管理机构现状。xx区2013年4月17日成立xx市xx区物业管理服务中心，核定副科级领导职数1名。物业管理中心的主要职责是：贯彻落实物业管理的政策、法规和有关规定；负责开展全区物业管理的达标考核和项目创优活动；负责指导组建业主大会、业主委员会并进行备案；负责住房专项维修基金的归集和使用监管工作；负责物业管理从业人员的培训工作；负责协调和处理物业管理矛盾纠纷。实际工作中住房专项维修基金的归集和使用监管工作、物业管理从业人员的培训工作由市房产管理局相关职能部门负责开展。同时因为各种原因物业管理服务中心仍直管区属47栋住宅楼的水电暖等费用的收缴工作、二级管网的维修维护工作。
（二）物业服务企业现状。xx区城区现有物业服务企业46家，其中：取得《物业企业资质证书》二级资质的1家；三级资质的34家；暂定三级的8家，申请资质3家。共开展物业服务项目123个，服务面积800.80万平方米，其中托管住宅小区69个，服务面积680.42万平方米；托管办公区物业44.56万平方米；托管商业区物业服务32.63万平方米；托管其他物业服务项目43.19万平方米。实行物业管理的小区成立业主委员会的有10个，占住宅小区比例的14.49%。现有物业服务从业人员1500人。其中：企业管理人员284人，企业管理人员中持证上岗人员214人，取得全国物业管理师职业资格证书20人。
（三）物业管理市场现状。
xx区物业管理市场经过近年来的不断规范和完善，现已逐步走向成熟阶段。物业管理市场规模不断扩大，各种高精技术人才逐步走向物业管理市场。部分物业企业开始探索多元化发展的渠道。旧有的一些管理模式还有待于进一步的提升。
1、前期物业管理所占比重较大，占据了物业管理服务市场的90%以上。多数前期物业管理服务企业由建设单位原职工或亲属担任负责人，在实际管理运行中主要运营经费靠建设单位补贴运营。
2、物业服务企业经营状况不容乐观。所调研的企业中，处于正常经营运行的只有5家，其余皆为亏损企业。
3、“专”、“精”、“强”物业企业在市场的比重中所占较小，“杂”、“乱”、“差”物业企业占据了市场的主导地位，物业服务市场总体呈现出散乱的状态。物业服务市场中专业的、精干的、强大的企业只有不到全部的20%，更多的物业企业只是被动的代收取水电暖等费用，对真正属于物业公司的服务项目如环境卫生、小区绿化、公共设施的维护等反而呈现出“杂”、“乱”、“差”的现象。
二、存在的问题。
（一）管理体制不健全，机制不顺。主要表现为职权不清、机构不全、运转不畅。
——职权不清。xx市房地产管理局物业管理工作下放xx区房产管理局，但部分职责与权限没有做到同步下放。xx区房产管理局没有xx区行政区划内的房屋产权登记、交易、办理权限，没有住房专项维修基金的收缴，管理和审批权限，没有物业企业资质的审批权限。
——机构不全。物业管理服务中涉及的面广、问题多，管理机构存在上下脱节的现象严重。根据国务院《物业管理条例》等法律法规的规定，街道办事处、社区居委会应当在物业管理服务中承担相应的责任，但实际中没有成立相应服务工作机构，没有配备专职工作人员，不能对物业企业的服务行为做到有效的监管。
——运转不畅。区物业管理服务中心成立时间短，人员年龄结构偏大，专业文化素质相对较低，对全区的物业管理服务工作指导能力不强。在管理上没有形成上下联动机制，缺乏必要的奖励和制约机制。
（二）市政设施配套欠账较多。xx因矿设企，因企设市，在上世纪七八十年代，由于城市总体规划建设滞后，旧城区大部分房屋没有归集住宅专项维修资金，没有物业服务企业，基础设施严重受损，没有及时维护修缮，房屋无人管理，形成诸多“失管”小区。
（三）物业管理服务政策落实执行不到位。根据2003年6月8日中华人民共和国国务院第379号令，《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”，第五十二条“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”，《甘肃省物业管理办法 物业管理条例》第三十六条“供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备，《xx市物业管理暂行办法》第五十一条“物业管理服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向终端用户
收取有关费用，以该用户计量器具显示的量值为收费依据。终端用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的具有最终合法分户产权的使用业主。水、电、暖、气等在业主专有部分以外的管线、网上的损耗由供应单位承担，不能向业主分摊。上述有关行业，未收费到终端用户产生的损耗由供应单位承担，供应单位不得借垄断行业的优势，将不合理收费强加于物业服务企业。上述单位向业主或者其它使用人收取服务费用的，可以委托相关物业服务企业代收，双方签订有偿服务合同。任何单位不得向业主收取手续费等额外费用。”第五十八条“供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位，承担物业管理服务区域内共用管线和设施设备维修、养护责任。委托物业服务企业代为维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托合同，并支付维修、养护费用。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业服务企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿”。实际工作中，相关企业单位并没有按照以上条款执行。
（四）物业管理服务工作宣传不到位。首先，表现在业主的参与程度不高，业主对于物业管理服务采用市场化运作的意识不强。市场化运作管理服务的小区只占60%的比例。市区企事业单位自建自管和街道社区代管服务的小区仍有很多，部分小区甚至是完全失去管理，而这些小区居住的业主，依赖性较大，总想依靠政府或者企业解决物业问题，对于物业服务市场化运作有较强的抵制心理。其次，表现在业主对于物业服务企业的要求过高，业主和物业服务企业的责权不清，服务内容不明，服务收费依据未公开公示。第三，表现在业主对于物业服务收费实行政府指导价和市场调节价的原则不理解，收缴的物业费没有按照要求进行开支公示，在业主心中形成了“收费不办事”的印象。物业管理服务工作的宣传不到位直接导致业主与物业服务企业对立情绪较大，矛盾集中。如安民小区南区双利物业公司由于宣传不到位，导致业主与物业企业矛盾加深，业主拒交物业费，物业企业运转困难，服务质量不能保证，导致恶性循环。
（五）物业管理工作人员依法行政的能力不强。物业管理服务中心现有工作人员7名，全部为工人编制，平均年龄50岁左右，年龄结构偏大，文化层次较低，对于物业管理相关法律法规不甚明了，不善于运用行政和法律的手段化解物业管理中产生的问题，依法行政能力不强，依法行政的意识不高。各街道办事处、社区居委会的物业管理服务相关工作人员不具备相应的专业知识，且人员变动性较大，也存在依法行政的能力不强的现象。
（六）物业服务企业服务行为不规范。部分物业服务企业管理松散无序。很少按照企业资质等级标准去实施物业管理服务，绝大多数物业服务企业虽然制定了相关的一系列物业服务规章制度，但是真正能够落实到位的却寥寥无几。物业服务企业普遍面临的困境是：（1）现行市价发【2008】102号物业管理服务收费基准指导价标准偏低。（2）物价、人工工资成本不断上升，与物业的收费标准不对称，物业行业员工工资无法提高，使物业管理企业留不住人，员工队伍相对不稳定，员工流动性大，特别是保安人员的流动性更大；（3）老旧小区推行物业管理难度大，物业收费率低；（4）供水、供电、供热企业职能界定不清，行使不力，服务不到位，造成物业服务企业在此方面的亏损较大。
（七）维修资金保障问题有待解决。
1、旧老住宅小区由于历史诸多原因，使得住宅专项维修基金难以归集。从而无法确保旧老住宅小区住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的有效处理和实施，直接导致旧老住宅小区整体环境形象面貌逐渐衰退，使用功能日渐退化，而作为物业企业，又没有经济实力去很好的进行旧老住宅小区软硬件设施维护，只能是愈发举步维艰，最终退出服务。
2、新建住宅小区住宅专项维修基金虽然能够全部归集到位，但是不能按时申请使用，没有完全发挥出应有的作用。久而久之，新建住宅小区只能步旧老住宅小区的后程，造成恶性循环。
三、改进管理的措施。
（一）、整章建制，修改完善《xx市物业管理暂行办法》，制定符合xx中心城区实际的《xx城区物业管理服务实施细则》。
根据国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》、等规定，修改完善《xx市物业管理暂行办法》、《xx市住宅专项维修资金管理办法》，明确xx区房产局物业企业资质审核权限、住宅专项维修资金交存、使用等职责。结合xx城区实际，制定切实可行的《xx城区物业管理服务实施细则》。进一步明确市区物业管理部门职责，进一步明确业主及业主大会与物业管理服务企业的权利义务，进一步明确前期物业管理、物业管理服务与收费、物业的使用和维护、资金保障和管理使用等方面的内容。
（二）明确职责，完善“区、街道、社区”三级管理体系。
遵循“重心下移、属地管理”的原则，针对我区物业管理业态的复杂性，健全以街道（乡镇）为主的“区、街道、社区（村）”三级物业管理体系，推动物业服务行业走上规范健康发展轨道。区物业管理服务中心要配强配齐工作人员。各街道办事处（乡镇）要成立住房保障和物业服务工作站，配备专职工作人员，社区要配备住房保障和物业管理服务工作专干。
（三）加强宣传，加深业主对物业管理服务工作的理解和支持。
积极组织开展以贯彻《物业管理条例》、《xx市物业管理暂行办法》为主题的宣传活动，让广大业主和社会各界了解物业管理相关政策，强化物权意识，化解物业纠纷，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。各有关部门、街道办事处、社区居委会、物业服务企业要通力合作，密切配合，切实抓好宣传教育落实工作，进一步加深业主对物业管理工作的理解和支持。物业主管部门要组织开展物业管理优秀住宅小区的评选活动，树立榜样，起到以点带面、典型示范的作用，促进全区物业工作健康发展。
（四）突出重点，严格规范相关物业管理行为 。
一是规范前期招投标管理。强化建设单位取得《商品房预售许可证》之前的招投标管理，凡3万平方米以上的非单一业主物业项目必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，区
物业主管部门要对单一业主物业项目的选聘物业服务企业行为进行监督。投标人少于3个或建筑面积小于3万平方米的，经物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。
二是规范物业服务用房配置。物业服务用房建筑面积严格按照建设工程项目总建筑面积2‰的标准予以配置，且最少不低于40平方米，必须具备水、电、采光、通风、通讯等正常使用功能，物业服务用房由建设单位无偿提供，属全体业主共有。物业主管部门依法对物业服务用房的配置情况进行验收，验收不合格的不得交付使用。
三是规范业主大会筹备组及业主委员会的组建。进一步完善社区、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的工作机制。凡拟参加业主大会筹备组、换届改选小组、业主委员会的业主必须模范履行业主义务，上述组织的组成人员应从物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有一定组织协调能力的业主中推荐。针对业主委员会成立过程中的管理区域确定问题，应结合建设用地规划许可证确定的红线图范围，本着“尊重历史、尊重现实”的原则，由物业主管部门和街道办事处共同研究确定。
四是规范物业交接工作。物业交接工作要在区物业管理服务中心、街道办事处、社区居委会的共同监督下，按照物业管理相关规定依法进行移交。对建设单位不按规定移交的，不予办理竣工验收；对前期物业服务企业不向业主委员会移交、新旧业主委员会之间不移交、业主委员会成员资格终止后不向业主委员会履行交接手续的问题，由物业联席会议协调解决，经协调仍拒不移交的，可根据相关法律法规规定，分别由行政执法和公安部门协助移交，业主或业主委员会可依法通过法律途径维护自身权益。
（五）创新管理，建立规范完善的物业监督管理体系和检查考核机制。
区政府要加强对区物业主管部门、各街道办事处等相关部门的工作监督和考核，并把物业管理工作考核情况纳入区政府年度目标考核体系。建立物业企业与物业主管部门的信息传递机制，物业企业要根据要求及时将相关信息报送到区物业管理服务中心。年终对工作突出、管理到位的相关职能部门、街道办事处及物业服务企业进行表彰，区政府每年拿出一定资金用于奖励相关职能部门、街道办事处和优秀物业服务企业，全面调动各方面积极性，推进全区物业管理工作科学发展。
（六）注重实效，定期对物业管理从业人员进行岗位培训，确保从业人员持证上岗，规范运行。
物业服务企业要学习先进的管理经验，树立全新的服务意识，不断提高服务质量，提升企业形象。物业服务企业要加大对物业管理服务人员专业技能培训。物业从业人员要通过多种学习渠道提升本职工作能力，牢固树立服务意识。物业管理服务中心要对持证上岗人员定期不定期的检查，规范从业人员的持证上岗。
四、意见及建议。
一是提高物业费收费标准。xx城区现行的物业费收费标准偏低，物业服务企业反映强烈。应根据小区建设规模、环境绿化、治安管理、服务质量、业主意见等具体情况，通过听证会、征求各方意见，经物价部门审批，提高物业服务收费标准。相关部门应严格执行甘发改服务【2013】2188号文件第八条“物业服务收费基准价及浮动幅度，原则上3年调整公布一次”；第二十一条“（1）对供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费用由市、州政府价格主管部门结合当地实际确定；（2）物业管理区域内的绿化用水，免收污水处理费”。
二是规范管理使用住宅专项维修基金。区物业管理服务中心应该积极争取将住宅专项维修基金的交存和使用管理职责落实到位。由区财政、审计、房管部门和业主委员会共同监督，便于规范、快捷、高效的使用。
三是形成联动运行机制。进一步明确供水、电、暖、气等单位职责，督促其担负起应有的社会责任。及时修改供水、电、暖、气等行业管理办法与国务院《物业管理条例》中有冲突的地方。市区房屋行政主管部门、街道办事处积极加强与供水、电、暖、气等单位的协调与沟通，共同为物业服务企业提供良好的运营环境，确保物业服务企业正常运行。
四是建立考核奖励机制。每年度对xx城区物业服务企业管理运行情况进行一次全面考核，对于管理规范、服务到位、业主反映良好，通过以奖代补的形式予以奖励。对于职责不明、缺乏服务意识、服务质量差，经常引起业主投诉上访的，予以警告批评，情节严重的取消其物业管理资质。
五是多方筹措应急资金。首先要争取从市房产局收缴的住房专项维修基金收益中提出一定比例资金，返还xx区作为老旧住宅区基础设施应急维修专项资金。其次要从保障性住房产权出让金中提取一定比例资金，作为政府对物业服务企业的后期服务管理的扶持补贴资金，专项用于保障性住房公共设施维护和物业服务工作。三是要在政府年度安排的旧老城区改造资金中提取一定比例资金，专项用于物业管理服务工作经费。
作者 吴有春
第7篇：提高物业管理服务水平调研报告
收取有关费用，以该用户计量器具显示的量值为收费依据。终端用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的具有最终合法分户产权的使用业主。水、电、暖、气等在业主专有部分以外的管线、网上的损耗由供应单位承担，不能向业主分摊。上述有关行业，未收费到终端用户产生的损耗由供应单位承担，供应单位不得借垄断行业的优势，将不合理收费强加于物业服务企业。上述单位向业主或者其它使用人收取服务费用的，可以委托相关物业服务企业代收，双方签订有偿服务合同。任何单位不得向业主收取手续费等额外费用。”第五十八条“供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位，承担物业管理服务区域内共用管线和设施设备维修、养护责任。委托物业服务企业代为维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托合同，并支付维修、养护费用。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业服务企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿”。实际工作中，相关企业单位并没有按照以上条款执行。
（四）物业管理服务工作宣传不到位。首先，表现在业主的参与程度不高，业主对于物业管理服务采用市场化运作的意识不强。市场化运作管理服务的小区只占60%的比例。市区企事业单位自建自管和街道社区代管服务的小区仍有很多，部分小区甚至是完全失去管理，而这些小区居住的业主，依赖性较大，总想依靠政府或者企业解决物业问题，对于物业服务市场化运作有较强的抵制心理。其次，表现在业主对于物业服务企业的要求过高，业主和物业服务企业的责权不清，服务内容不明，服务收费依据未公开公示。第三，表现在业主对于物业服务收费实行政府指导价和市场调节价的原则不理解，收缴的物业费没有按照要求进行开支公示，在业主心中形成了“收费不办事”的印象。物业管理服务工作的宣传不到位直接导致业主与物业服务企业对立情绪较大，矛盾集中。如安民小区南区双利物业公司由于宣传不到位，导致业主与物业企业矛盾加深，业主拒交物业费，物业企业运转困难，服务质量不能保证，导致恶性循环。
（五）物业管理工作人员依法行政的能力不强。物业管理服务中心现有工作人员7名，全部为工人编制，平均年龄50岁左右，年龄结构偏大，文化层次较低，对于物业管理相关法律法规不甚明了，不善于运用行政和法律的手段化解物业管理中产生的问题，依法行政能力不强，依法行政的意识不高。各街道办事处、社区居委会的物业管理服务相关工作人员不具备相应的专业知识，且人员变动性较大，也存在依法行政的能力不强的现象。
（六）物业服务企业服务行为不规范。部分物业服务企业管理松散无序。很少按照企业资质等级标准去实施物业管理服务，绝大多数物业服务企业虽然制定了相关的一系列物业服务规章制度，但是真正能够落实到位的却寥寥无几。物业服务企业普遍面临的困境是：（1）现行市价发【2008】102号物业管理服务收费基准指导价标准偏低。（2）物价、人工工资成本不断上升，与物业的收费标准不对称，物业行业员工工资无法提高，使物业管理企业留不住人，员工队伍相对不稳定，员工流动性大，特别是保安人员的流动性更大；（3）老旧小区推行物业管理难度大，物业收费率低；（4）供水、供电、供热企业职能界定不清，行使不力，服务不到位，造成物业服务企业在此方面的亏损较大。
（七）维修资金保障问题有待解决。
1、旧老住宅小区由于历史诸多原因，使得住宅专项维修基金难以归集。从而无法确保旧老住宅小区住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的有效处理和实施，直接导致旧老住宅小区整体环境形象面貌逐渐衰退，使用功能日渐退化，而作为物业企业，又没有经济实力去很好的进行旧老住宅小区软硬件设施维护，只能是愈发举步维艰，最终退出服务。
2、新建住宅小区住宅专项维修基金虽然能够全部归集到位，但是不能按时申请使用，没有完全发挥出应有的作用。久而久之，新建住宅小区只能步旧老住宅小区的后程，造成恶性循环。
三、改进管理的措施。
（一）、整章建制，修改完善《xx市物业管理暂行办法》，制定符合xx中心城区实际的《xx城区物业管理服务实施细则》。
根据国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》、等规定，修改完善《xx市物业管理暂行办法》、《xx市住宅专项维修资金管理办法》，明确xx区房产局物业企业资质审核权限、住宅专项维修资金交存、使用等职责。结合xx城区实际，制定切实可行的《xx城区物业管理服务实施细则》。进一步明确市区物业管理部门职责，进一步明确业主及业主大会与物业管理服务企业的权利义务，进一步明确前期物业管理、物业管理服务与收费、物业的使用和维护、资金保障和管理使用等方面的内容。
（二）明确职责，完善“区、街道、社区”三级管理体系。
遵循“重心下移、属地管理”的原则，针对我区物业管理业态的复杂性，健全以街道（乡镇）为主的“区、街道、社区（村）”三级物业管理体系，推动物业服务行业走上规范健康发展轨道。区物业管理服务中心要配强配齐工作人员。各街道办事处（乡镇）要成立住房保障和物业服务工作站，配备专职工作人员，社区要配备住房保障和物业管理服务工作专干。
（三）加强宣传，加深业主对物业管理服务工作的理解和支持。
积极组织开展以贯彻《物业管理条例》、《xx市物业管理暂行办法》为主题的宣传活动，让广大业主和社会各界了解物业管理相关政策，强化物权意识，化解物业纠纷，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。各有关部门、街道办事处、社区居委会、物业服务企业要通力合作，密切配合，切实抓好宣传教育落实工作，进一步加深业主对物业管理工作的理解和支持。物业主管部门要组织开展物业管理优秀住宅小区的评选活动，树立榜样，起到以点带面、典型示范的作用，促进全区物业工作健康发展。
（四）突出重点，严格规范相关物业管理行为 。
一是规范前期招投标管理。强化建设单位取得《商品房预售许可证》之前的招投标管理，凡3万平方米以上的非单一业主物业项目必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，区
物业主管部门要对单一业主物业项目的选聘物业服务企业行为进行监督。投标人少于3个或建筑面积小于3万平方米的，经物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。
二是规范物业服务用房配置。物业服务用房建筑面积严格按照建设工程项目总建筑面积2‰的标准予以配置，且最少不低于40平方米，必须具备水、电、采光、通风、通讯等正常使用功能，物业服务用房由建设单位无偿提供，属全体业主共有。物业主管部门依法对物业服务用房的配置情况进行验收，验收不合格的不得交付使用。
三是规范业主大会筹备组及业主委员会的组建。进一步完善社区、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的工作机制。凡拟参加业主大会筹备组、换届改选小组、业主委员会的业主必须模范履行业主义务，上述组织的组成人员应从物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有一定组织协调能力的业主中推荐。针对业主委员会成立过程中的管理区域确定问题，应结合建设用地规划许可证确定的红线图范围，本着“尊重历史、尊重现实”的原则，由物业主管部门和街道办事处共同研究确定。
四是规范物业交接工作。物业交接工作要在区物业管理服务中心、街道办事处、社区居委会的共同监督下，按照物业管理相关规定依法进行移交。对建设单位不按规定移交的，不予办理竣工验收；对前期物业服务企业不向业主委员会移交、新旧业主委员会之间不移交、业主委员会成员资格终止后不向业主委员会履行交接手续的问题，由物业联席会议协调解决，经协调仍拒不移交的，可根据相关法律法规规定，分别由行政执法和公安部门协助移交，业主或业主委员会可依法通过法律途径维护自身权益。
（五）创新管理，建立规范完善的物业监督管理体系和检查考核机制。
区政府要加强对区物业主管部门、各街道办事处等相关部门的工作监督和考核，并把物业管理工作考核情况纳入区政府年度目标考核体系。建立物业企业与物业主管部门的信息传递机制，物业企业要根据要求及时将相关信息报送到区物业管理服务中心。年终对工作突出、管理到位的相关职能部门、街道办事处及物业服务企业进行表彰，区政府每年拿出一定资金用于奖励相关职能部门、街道办事处和优秀物业服务企业，全面调动各方面积极性，推进全区物业管理工作科学发展。
（六）注重实效，定期对物业管理从业人员进行岗位培训，确保从业人员持证上岗，规范运行。
物业服务企业要学习先进的管理经验，树立全新的服务意识，不断提高服务质量，提升企业形象。物业服务企业要加大对物业管理服务人员专业技能培训。物业从业人员要通过多种学习渠道提升本职工作能力，牢固树立服务意识。物业管理服务中心要对持证上岗人员定期不定期的检查，规范从业人员的持证上岗。
四、意见及建议。
一是提高物业费收费标准。xx城区现行的物业费收费标准偏低，物业服务企业反映强烈。应根据小区建设规模、环境绿化、治安管理、服务质量、业主意见等具体情况，通过听证会、征求各方意见，经物价部门审批，提高物业服务收费标准。相关部门应严格执行甘发改服务【2013】2188号文件第八条“物业服务收费基准价及浮动幅度，原则上3年调整公布一次”；第二十一条“（1）对供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费用由市、州政府价格主管部门结合当地实际确定；（2）物业管理区域内的绿化用水，免收污水处理费”。
二是规范管理使用住宅专项维修基金。区物业管理服务中心应该积极争取将住宅专项维修基金的交存和使用管理职责落实到位。由区财政、审计、房管部门和业主委员会共同监督，便于规范、快捷、高效的使用。
三是形成联动运行机制。进一步明确供水、电、暖、气等单位职责，督促其担负起应有的社会责任。及时修改供水、电、暖、气等行业管理办法与国务院《物业管理条例》中有冲突的地方。市区房屋行政主管部门、街道办事处积极加强与供水、电、暖、气等单位的协调与沟通，共同为物业服务企业提供良好的运营环境，确保物业服务企业正常运行。
四是建立考核奖励机制。每年度对xx城区物业服务企业管理运行情况进行一次全面考核，对于管理规范、服务到位、业主反映良好，通过以奖代补的形式予以奖励。对于职责不明、缺乏服务意识、服务质量差，经常引起业主投诉上访的，予以警告批评，情节严重的取消其物业管理资质。
五是多方筹措应急资金。首先要争取从市房产局收缴的住房专项维修基金收益中提出一定比例资金，返还xx区作为老旧住宅区基础设施应急维修专项资金。其次要从保障性住房产权出让金中提取一定比例资金，作为政府对物业服务企业的后期服务管理的扶持补贴资金，专项用于保障性住房公共设施维护和物业服务工作。三是要在政府年度安排的旧老城区改造资金中提取一定比例资金，专项用于物业管理服务工作经费。
作者 吴有春
第8篇：物业调研报告
调研报告
—————关于科海物业的调研
专业：物业管理
学号：2010122131
姓名：胡明红
今年暑假，我在科海物业管理有限公司进行了物业管理实习工作。在实习期间，我依次对设施管理、事务管理、保安管理进行了实习。在实习中，我通过对科海物业公司的调研，了解了物业企业实际经营情况，使我知道了物业公司经营的基本情况，我加深了对公司具体经营操作认知，不再片面地知道公司的营业。我知道了公司经营并不是我所想象的那么简单，一个公司的经营是复杂的，就如同一个机器工作，里面的电子元件非常复杂。实习的过程中，既紧张，又新奇，在这个过程中，锻炼了自己，让我感受颇多，也收获了很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的理性的认识。
我所实习的科海物业有限公司，是一家致力于住宅、大厦，各类商务写字楼，政府行政大楼，别墅及涉外楼宇的物业管理企业。目前公司管理面积近二百万平方米，包括小区、政府大楼、商场、大厦等各种类型物业楼盘40多个，公司现有员工400余人，其中大专以上学历60人，拥有中级职称的40余人，持证上岗率100%。虽然公司并不大，但是公司运营的还是比较好。
在我实习了解过程中，感触是很深的，收获也比较大。在实习中，我通过看和问等方式，对科海物业有限公司展开了深层次地了解，开展物业管理有关工作的特点、方式、运作。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。
一、加强人力资源管理，提高整体能力
公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自我人生价值。对员工的身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。而且员工具有相关的技术，能够在所处的位置对客户能够提供好的服务，使客户满意，帮助顾客在一些小问题上能够得到很好的解决。
做好员工的入职、在职培训工作。公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自我人生价值。而各项因时利导的培训计划，为部门经理，主管及各阶层员工的专业知识、业务水平的提高提供了有力保障。随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服
务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。
从实际出发，管理处严格参照lS09001质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法，管理人员不定时对员工的工作进行检查，督促员工不能偏离自己的岗位，尽好职责，及时纠正员工的错误行为。公司并且根据员工的实际情况出发，给员工安排合适的职位和合适的工作时间，并且依据员工的个人要求，对员工进行更好的安排。公司对员工实行轮班制，每段时间就轮到另一批员工，保证员工能够在不同时间段工作。制定一些奖罚措施，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。
二、提高服务能力，提升核心竞争力
在实习中，我知道了科海物业和房地产商合作方共同投资注册成立公司，科海物业以无形资产与资金投入，与合作方成立有限责任公司，科海物业派遣有关人员负责公司运作。并且科海物业本着以员工满意、客户满意、社会满意是我们永远的追求，尊重和关心员工是企业生命，质量、环境方针不断为客户营造环保、安全、舒适、方便的社区环境，我们深深明白，客户是我们生存和发展的基础，是我们朝夕相伴的亲人和朋友，从我们开始为客户服务的那一天起，我们就一直在努力追求以科学、严谨的管理，优质、真诚的服务去把握机遇，赢得客户的满意为服务理念。
而且科海物业公司同时拥有一支技术力量雄厚，服务意识超前，勇于探索，敢打硬仗的具有强大凝聚力的管理队伍。公司本着以业主满意为宗旨，以目标管理为导向，以基础管理为两翼，借助公司的整体优势，全力打造科海物业品牌，创造精品，树立行业新形象。公司讲究团队精神，公司成员是一个大的团队，大家需要齐心协力，创造一个更加美好、更加强大的公司，并且让公司成员有一种归属感，使员工做事更加积极。公司讲求卓越沟通，公司与客户需要卓越沟通，公司的团队内部需要卓越沟通，沟通产生共鸣，沟通产生原动力，沟通也让我们彼此更加坦诚。公司做到尽职尽责，尽责是做人与做事之本，尽责也是自我价值实现的标尺。有尽责之心可助事业腾飞，有尽责之心可获得客户与更多的回报。
科海物业公司以敬业——要求公司总经理到基层每一个员工牢固树立敬业爱岗的思想，干一行，爱一行，工作要有热情，要有事业心。诚信——个人要有诚信，企业更要有诚信，许诺答应业主，客户，员工的事情必须况现，必须得完成。创新——管理模式上的不断创新，经营理念上的不断创新和服务意识的不断创新为企业精神。从而，实现了公司更好的经营，提高公司的影响力，使公司有一个更加美好的未来，公司实现了高效的管理运作，解决了客户的诸多问题，让客户更加满意，并且感到舒心和放心，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。
三、物业管理的重要基础工作——设备管理
对于设备的管理，在我实习中，我看到在小区里，公司对于设备的管理并不到位，如小区内的公共设备基本得不到管理，设备坏了，并没有得到及时地修护，但对于商场里的设备，虽然得不到及时维修，但也不会等多久就会修护好，除了一些大的、重要的、需要用的会及时修护。而且在小区里，设备并不会得到很好的检查，但在其他的管理地方，设备的检查做的还是比较好的，因为我并不会看到损坏严重的设备，但小区里就会有这种状况。所以说在这一方面做得并不到位。
四、管理的保障——安保队伍
公司的下层管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，不同的地方有不同的设置。对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度。在商场或者其他地方，保安要求要有相应的技术，对所在的地方的服务能够提供一些帮助，方便客户对不懂的方面进行指导，对客户的一些小问题提供以一些解决办法，保证客户放的车子或其他东西不会丢失，让顾客放心、满意。并且及时提醒客户注意自己的东西，以免落下，还有，把客户所落下的东西收起，再想办法归还给客户，所以在招聘保安时，需要对保安的个人素质进行考核，保证整体员工的素质，营造一个更好公司形象，为公司的进一步发展做好铺垫。对于保安的要求：要做到注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训。从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为顾客提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。
五、公司经营状况和存在的问题
目前，因为物业这一行业在我国正是起步的阶段，所以很多方面还不是很完善。科海物业公司目前也正处在发展的阶段，公司的人员有限，所以管理的范围有限。资金并不是很多，所以公司的管理的力度并不是很大。科海物业目前运营的还算可以，每个管理的区域都会派遣一名经理，所以在某些方面会出现问题，因此公司需要不定时的去查看。科海物业每个地方的运营还是比较好的。公司管理处对于每个地方的经营是比较成功的，科海物业对每个管理去很负责，会配合每个的管理，使客户增加对公司的信任，为了可以发展更多的客户。而且科海物业公司也会帮助每个客户处理好他们所遇到的困难，使得每个客户能满意公司的服务，增加对公司的好感。这样客户便可以带来更多的客户，使得公司得到更好的发展，这
样就可以扩大公司经营，增加公司的影响力，让公司做得更大、更广，为公司的未来带来更好的明天。目前，科海物业公司的下层人员对公司的管理并不是很满意，主要是员工的工资问题，这也是许多物业公司存在的问题，而且公司的高层人员的工资有的也并不是很多，这也正是打击了许多员工的积极性的重要原因。公司对这方面的经营不是很好，上层人员或多或少会克扣下层员工的工资，这是一般公司的存在的问题。这也物业公司因为刚起步的原因，物业公司中员工工资普遍比较低，比其他的公司都少许多。科海物业目前经营的情况是对大厦、政府行政大楼、别墅等方面管理力度比居民住宅要好多了，居民对公司的投诉比较多，对公司的服务并不很满意，所以公司对这方面的经营并不好。科海物业公司会派遣1到2名物业方面的专家作为哪个地区的顾问，而且这个顾问分为常驻和间歇性两种，这是比较好的方法。科海物业公司在根据经营理念运作是还没有完全做到的，所以科海物业正朝这方面努力。科海物业公司正以全方位服务，多元化经营为业主提供更多选择空间，使得公司的管理正日趋完善和规范。公司存在的问题正在慢慢地解决，为了让更多的客户接受和支持科海物业。
六、公司的理念和存在的问题及解决方法
科海物业博采众长，吸取了国内外许多先进企业的管理经验和理念，使公司的各项管理日趋优化。同时，公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自我人生价值。而各项因时利导的培训计划，为部门经理，主管及各阶层员工的专业知识、业务水平的提高提供了有力保障。科海物业公司同时拥有一支技术力量雄厚，服务意识超前，勇于探索，敢打硬仗的具有强大凝聚力的管理队伍。公司本着以业主满意为宗旨，以目标管理为导向，以基础管理为两翼，借助公司的整体优势，全力打造科海物业品牌，创造精品，树立行业新形象。科海物业充分利用自己丰富的物管经验，从物业管理角度，协助开发商进行小区规划与有关设备选型，保证物业在将来长期的使用过程中拥有一个良好的硬件平台。并且公司对楼盘推广中的物业管理要求提出建议，并配合开发商在楼盘销售中各种活动的开展及楼盘销售现场的管理等。业主的需求不断更新与提高，科海物业将以服务为基础，以品质为生命，以业主满意为最高目标，依托科学管理，不断创新，不断拓展服务领域，积极营造物业的文化氛围。我们随时将以自身的优势为基础，扩展企业规模，打造企业品牌。并以全方位服务，多元化经营为业主提供更多选择空间，在取得经济效益的同时，创造良好的社会效益。科海物业公司对居民住宅小区进行绿化，使得公司不断为客户营造环保、安全、舒适、方便的社区环境，为客户提供更好的生活环境。现在在住宅小区，科海物业公司的管理出现了许多严重的问题，虽然科海物业公司开通了网络投诉，解决了一些问题，但很快又依
然会出现许多同样地问题。甚至出现了员工对住宅小区的居民恶言相向，使得公司的形象受到了严重的影响。小区里居民的住宅环境并不是很好，水电问题，而且出了问题并不能得到及时的解决。所以科海物业应该派遣技术人员常驻在小区里，而且是要有足够的技术人员，能够在特殊状况，能够足够应急。在小区中健身设施没有得到好的修缮，那些坏了就坏了，公司人员并没有及时修理。在调研期间，我看到很少员工去巡查小区的设施，只有偶尔会巡查一次，还有的就是在特殊情况才会巡查。在小区里，公司很少派人去检查用电、用水设施，只有在居民打电话告诉时，维修人员才会姗姗来迟。解决方法是:公司应该加强人员的管理，要求公司对每个不同工作的人，在有事时能够随叫随到，做到尽职尽责。公司要加强员工的责任心、事业心，要求公司总经理到基层每一个员工牢固树立敬业爱岗的思想，干一行，爱一行，工作要有热情，要有事业心，提高员工的素质和能力，客户合理的要求，要尽力做到，满足顾客的要求。
通过这次实习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理知识的，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。我知道了做事要仔细，认真，每个行业有每个行业的难处。物业行业是一个服务行业，做得工作是比较繁琐，所以我们应该做到尽心尽责。在调研中，遇到了一些困难。首先，自己不敢去，其次，不知道该怎么做，怎么去问。所以，在这次调研中，我只是问了居民和保安，其他的是从网上了解，还有的是自己看到的。我知道物业这一行业的工作比较困难，员工的工资是个很大的问题，所以很多人才不会选择物业这一行业。而且大多数的人对物业这一行业不了解，人们并不注重物业这一行业，所以在我国这一行业发展不起来，但国外已经发展的很好，我国刚起步，所以要慢慢来，而且在中国有些城市发展的比较好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理。做好物业管理，营造一个更加和谐，舒适的生活。
附录：在调研中，除了观察和问了居民和保安外，并没有问物业公司的高层人员，只是在居民住宅小区和大厦等地方观察了下设施和保安的工作，以及这些地方的设施外，其他的背景和服务理念这些是从网上了解。
第9篇：物业服务报告
加强物业宣传、共建和谐社区
——针对新天地小区开展物业管理活动报告 为积极贯彻实施昌邑市房管理服务中心关于“物业服务宣传月活动”的总体要求，山东新嘉物业公司以《山东省物业管理条例》实行三周年为契机，从服务于用户，满意于用户的大局出发，结合物业管理的工作实际，在新嘉物业管理的新天地小区深入地开展物业管理法律法规宣传活动，使法制的力量深入人心，取得了良好的社会效果。现将此次活动开展情况总结如下：
一、重点突出
此次活动本着物业服务宣传月主题“强化法律保障，构建和谐物业”为宣传重点，加深业主对新天地小区的认识了解，引导全社会了解物业服务行业特征，澄清对物业服务的认识误区，使得广大业主认识物业、了解物业、信任物业。
二、多种多样的宣传形式
在本次活动期间，新嘉物业管理公司充分利用小区宣传栏、标语、横条幅、等载体，通过在新天地小区门口悬挂宣传横幅，设置小区宣传栏等图文并茂的形式，比较直观地向小区各业主进行宣传。昌邑360栏目到新天地小区做了现场采访，主要对新天地小区绿化建设、宣传栏、小区内的各个小品、业主娱乐场景、客服中心工作场景以及现场采访两位业主等等形式对新天地小区做了较为详细的报道，不仅提升新天地小区在公众中的影响力，也是对于我们新嘉物业公司的工作做出了积极的肯定。
四、紧密配合为树立物业管理新形象，在市房管局领导的精心策划、统筹组织、积极协调下确保了本次活动的顺利进行，山东新嘉物业公司各级干部职工服从大局，服务
大局，积极配合，全力协作。本着认真负责的态度积极协调各相关部门，确保活动开展的有条不紊，为这次活动划上一个完美的句号。
五、活动效果
本次活动通过与各业主进行有效沟通，拉近了我们与业主之间的距离，使业主的自我约束和自我维权的意识明显增强，形成了我为人人、人人为我，共建和谐家园的良好氛围；二是在新天地小区内加强小区各项服务建设，增强用户树立“热”和物业服务是商品的认识和有偿使用观念，主动自觉交纳热费和物业费，为提高散户收费率创造良好的法制环境；三是通过本次活动，使公司领导干部依法正确行使权力，做到权为民所用、情为民所系、利为民所谋的理念更加深入人心；四是通过本次活动，使我们体会到法制宣传的重要性和必要性，法律的相关规定与我们的工作和生活都有着千丝万缕的联系，我们将以法制宣传日活动为契机，加强法律法规的学习和宣传，真正实现依法治企，依法办好企业的目标，在法制社会的阳光下共筑和谐与美好。
山东新嘉物业公司2012年5月10日
第10篇：居民小区物业管理服务工作调研报告
居民小区物业管理服务工作调研报告
居民小区物业管理服务工作调研报告
近年来，**县居民小区物业管理服务工作作为一项新兴行业取得了较快发展。目前，**县商品房新开发小区90多个，县城区原有的单位集资建设的老住宅小区或生活大院约80个，总计开发面积超过600万平方米。自20**年起步以来，现有物业服务公司已经发展到20多家，服务面积400多万平方米。有10多个小区先后获得省、市优秀管理小区和市文明小区、园林小区等称号。然而，随着**县房地产业的迅速发展，小区物业管理也暴露出了许多问题，引发了不少社会矛盾，给政府工作带了很大的压力。“小区问题不小”，这迫切需要我们尽快完善和加强物业管理服务工作。
一、居民小区物业管理服务工作存在的问题
1、开发商遗留问题给物业管理服务造成隐患。
受利益驱动和有关部门监管不力等影响，开发商重视房屋建设，而忽视对基础设施的配套建设，忽视对水、电、电梯、绿化、道路、燃气、电信、停车位等的系统设计，没有硬性标准，随意性很大。除此以外，房屋建成后，开发商对小区配套承诺也不能兑现，质量问题多。主要表现在：一是面积分摊不合理，配套服务设施不兑现；二是房屋出现质量问题后，开发商不主动维修，却和物业公司就修缮责任互相推诿。三是开发商越权承诺减免、打折物管费，给物业公司增加负担。比如：**小高层就曾经出现过电梯不能运行、高层用水二次加压设备偷工减料导致业主用不上水的问题。出现问题后，开发商维修、维护不及时，宣传沟通不到位，业主对情况不了解，就将矛盾全部转嫁给物业公司，引起业主与物业公司之间的矛盾，导致业主拒缴物业费，造成业主和物业公司形成对立面。另外，还有一些老小区，不少还是单位和部门开发的，由于设计、规划的先天不足，遗留的问题也不少，物业管理工作依然困难重重，也需要引起广泛关注。
2、物业管理服务不规范、不到位。
一是物业企业员工素质不高、服务不规范。员工文化水平低，同时没有接受过专门培训，致使物业服务工作不到位，不按规范操作，从业人员流动性大。二是保安工作流于形式，人浮于事，作用没有真正发挥好。重门岗，轻巡逻查看；重小区内部安全，轻外围防范；重治安问题，轻设施安全；重人员数量，轻岗位管理监督；重对人的防范，轻对物的安全监护。三是物业公司自身管理水平较低，开展和提供的服务项目单
一、面窄。物业企业仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，没有利用社区文明建设契机，拓展服务平台。目前全县还没有一家物业公司开展接送小孩、代灌液化气、代灌纯净水等服务。四是物业管理企业财务收支不透明。业主不知道自己缴纳的费用花在什么地方。许多物业企业缺少长远发展和规模化发展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物业企业取得物业管理权后，没有严格履约，擅自降低服务标准和要求。更有甚者，只收费不服务，引起业主不满，业主不愿意缴费。20**年度，**县物业纠纷不断。据不完全统计，房管部门直接处理日常投诉718起，县长信箱转办53起，**2民声热线转办248起，西双湖论坛投诉**6起，网络舆情督办**9起，爱卫会转办2起，软办转办1起，县人大、政协转办9起。
3、业主缴费意识不高，物业费收缴率偏低。
首先是有的业主的消费观念不正确。部分买房人是刚从农村上来的中老年人，没有物业管理观念。部分城区职工习惯福利分房，都对有偿服务产生抵触情绪。其次，部分业主把物业管理服务职能无限扩大化，认为缴了费，物业公司就应该什么都负责。只要遇到麻烦事情，就要求物业公司解决。只要物业公司不解决，就以此为借口缓缴费或者不缴费。第三，有的业主把物业公司职能虚无化，认为我住的房子用不着物业公司来管理，没有必要花冤枉钱。还有的业主自身素质差，物管服务照常享受，就是不想掏管理费。也有个别业主以不在小区住为借口不交物业费。还有一部分业主，看到其他业主不缴费，认为自己交了反而吃亏，也拒绝或者拖欠物业费。在不缴费的业主中，还包括一部分机关干部、人民教师等靠吃财政工资供养的人员。来自县房管局20**年的物业费缴纳统计表明，20**年全县统计上报的31个小区，总户数为14303户，其中机关事业单位户数为2591户，未缴纳物业费的机关事业单位户数为924户，分别占总户数和机关事业单位户数的比例为6.46％和35.66％，影响特别坏。20**年**县物管小区收费统计表明，**县25家物业管理企业，目前收费率最高的达92.5﹪，收费率低的只有46.7﹪.盈利企业只有20﹪。微利保本企业达55﹪，亏损企业达25﹪。还有的部分物业公司是开发商组建，物业费收不起来，靠开发商“输血”维持，呈现虚假繁荣，为的是不影响剩余楼盘和下一期楼盘销售。一旦开发商的项目完成，开发商撤离，不再“输血”，物业管理就可能面临瘫痪。另外，有的新建小区业主入住率较低，也是造成物业收费难的原因之一。
4、监管部门缺位，重视程度不够，没有各司其责。
受管理体制不顺、部分业主公德意识不强等因素影响，有的小区内出现乱搭乱建、占用公共通道、破坏墙体结构影响使用安全、居住房破墙改为营业用房、破坏绿化、破坏公用设施等违法行为以及乱停乱放、噪音超标、油烟烧烤等一系列影响居民生活环境的现象还普遍存在。居民反映强烈，物业公司却没有执法权，只能口头劝告和协商，缺乏有效的治理手段。一些违章建筑，一旦建成，又会给今后的拆迁工作带来很大的麻烦。首先是居委会的作用没有真正发挥。按照20**年5月1日实施的《**省物业管理条例》规定：“街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合”。然而，事实上，居委会对小区是放任不管，形同虚设。一个小区，少则数千人，多则数万人，不少小区，比农村的村委会还大，小区里有许多治安、违建、绿化、娱乐、健身、文明创建等民生问题亟待解决，急需居委会出面协调解决。另外，建设部门、房管部门、质检部门、公安部门、城管部门、供水供电部门等，都存在监管缺位的问题。遇到事情，往往推诿扯皮，执法范围不明确，小区成了执法空白区域。同时，没有很好发挥业主委员会的作用。目前，开发商上报县房管部门备案的业主委员有20多个，大多有名无实，真假难辨，真正发挥作用的很少。业主委员会的作用没有充分发挥，开发商、物管企业与业主就缺少了沟通的桥梁，缺少了信任的基础，不利于业主自治管理和其它物管工作的开展。
5、物业管理法律法规不健全。
国家关于物业管理的法律法规不完善。《**省物业管理条例》虽然已经颁布，但是，有许多规定无法操作。比如，对小区内，没有建立业主大会和业主委员会的没有强制性规定，也没有规定不成立或不备案的法律后果。无法体现业主自治管理。市县《物业服务管理办法》和实施细则迟迟没有出台，还没有健全一个强制性、权威性和可操作性的物业管理法规体系。
二、完善居民小区物业管理服务工作的建议
1、健全制度，加大对开发商的监管力度。
根据外地经验，开发商应该按照建设造价比例缴纳一定数额的公共维修基金，制定售后服务制度，加强对开发商工程质量和环境质量的监管，防止开发商偷工减料、降低公共配套设施和环境质量的行为。在项目前期规划、设计时，房管部门就应该对小区的基础配套设施提前介入监管，从工程项目立项开始，对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，保证居住小区建设少留甚至不留“硬伤”，为跟进的物业管理服务打好基础。杜绝未竣工就把不符合验收条件的房屋提前交付业主使用的现象发生。要制定严格的小区交付使用验收制度。对参与验收的单位和个人，可以采取责任追究和责任倒查制度。谁签字，谁负责。要像银行发放贷款推行的放款收款终身负责制一样，约束验收人员切实高度负责，杜绝以权谋私，和不作为、乱作为现象。要组织开展物业管理年专项整治活动。对历史形成的遗留问题要督促开发商和物管企业尽快落实维修、维护和整改。对现在已经严重影响居民生活的问题和矛盾，要抓紧协调开发商以及行业主管部门、相关工程监管部门，迅速明确经济责任和维修部门，限时并保质保量加以解决。对新建小区的工程质量、供电、供水、供气、通讯、消防、安防、电梯以及小区基础配套设施等方面，进行全方位监管。
2、规范行为，提高物管服务水平。
房管部门要严格把关，高度重视前期物业小区的交接，认真完成物业公司的资质初审工作。要做好住宅小区前期物业招投标的监管工作。要根据创建市优小区的标准，对各小区进行严格的检查并实施奖惩措施，在小区设立投诉举报电话、举报信箱，方便业主投诉，用于监督物业公司的服务行为，督促物业公司按照合同约定的服务标准进行服务。如有违反，从严处理，或根据规定予以罚款，或发动小区业委会辞退物管企业，或限制其参与物业招投标，直至吊销其资质。要建立培训制度、提升物业从业人员及业委会的整体素质。要倡导物业服务企业通过建立分析制度整合资源，创新服务理念，优化服务质量，降低管理成本，为业主提供细致周到的人性化服务。鼓励物业公司创先争优。制定奖惩措施，优胜劣汰。要经常开展小区物业管理工作评比。对获得省优、市优的物业公司要予以奖励。要对物管企业给予税收等方面的政策扶持。要抓紧培养本土龙头型小区物管企业。扶持优秀物管企业发展壮大。要抓好小区物管企业进驻招标关，提高物管企业进驻的门槛，物管企业进驻小区要向优秀物管企业倾斜。鼓励物管优秀企业开展规模化、集约化经营。全面提升**县物管的水平和档次。要学习灌南县的经验，严格控制开发商自主运营物业公司。要加大小区环境整治力度，逐渐解决老小区无人管理、环境脏乱差等问题。
3、创新手段，破解物业费的收缴难题。
物业收费难、业主不交物业费，直接导致物业服务质量的下降。要强化宣传教育，使业主明白自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了业主自身的利益。要采取得力措施，对无正当理由拒缴物业费的业主，要在小区宣传栏、报纸、电视台等媒体进行曝光；对公职人员要由单位负责督促，无正当理由拒缴的，扣发其工资，情节严重的，要诫勉谈话，直至进行组织处理；银行、工商等部门在办理贷款、营业执照等环节要严格把关，作为社会不良信誉予以限制；法院要简化程序，可以到小区内现场开庭，快速审结、执行清理拖欠物业费行为；物业所有权发生转移时，业主要与物业服务企业结清物业服务费，否则，有关部门在办理房屋过户手续时，要对欠缴物业费的月业主进行限制。
4、落实责任，形成社会齐抓共管的新格局。
要以《**省物业管理条例》的颁布实施为契机，进一步强化责任意识，把小区物业管理工作提上政府的议事日程，纳入目标考核。要充分发挥街道办事处（乡镇人民政府）的综合管理职能，将物业管理与社区管理有效结合，形成属地管理、条块结合的新格局。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作，推进小区自治建设。要建立起县政府职能部门、属地镇、社区居委会、住宅小区业委会四级物业管理体系。房管、规划、公安、环保、工商、城管、水务、居委会以及物管协会、业主委员会等部门要各司其责，齐抓共管，进一步明确职责，细化、量化工作任务。要用好维修基金，加大对老小区和问题突出小区的维修改造力度。开发商、物管企业和业主委员会要相互配合、相互理解、相互支持，打好小区物业管理的持久战。
5、大胆探索，建立和完善物业管理法规体系。
县政府及相关职能部门要尽快出台《**县物业管理服务办法》，通过规章的形式将他们的责、权、利明确下来，确保业主和物业公司双方利益不受侵害；同时大力推进和完善《**县物业管理服务招投标制度》，摸索出一条符合**县实际、扎实有效的物业管理新路子，力争把隐患消灭在萌芽，把矛盾解决在当下，不把风险和问题留给后人，为**的科学发展和谐发展做出积极的贡献。
第11篇：商业物业调研报告
商业物业项目
物业管理服务调研报告
4月17日对部分商业物业项目物业管理服务调研的信息数据如下： 新华集贸
信息采集：铺位面积9.8㎡，每年物业费用1811元、暖气费735元、冷气费981元。收费标准核算：
物业费15.4元/月/㎡
暖气费6.25元/月/㎡
冷气费8.34元/月/㎡（合计：约30元/月/㎡）
太和电子城
商场部分
信息采集：一层铺位面积10㎡，每年物业费用900元、暖气冷气费每年合计3000元。收费标准核算：
物业费7.50元/月/㎡
冷暖费平均到25元/月/㎡（合计：约32.5元/月/㎡）
商务楼部分
信息采集：面积20-30㎡，1.8（含租金、物业费、冷暖费）元/天/㎡。
收费标准核算：
颐高电子商务楼
收费标准核算：
物业费新楼标准5元/月/㎡；旧楼标准3元/月/㎡
暖气费31元/月/㎡（供暖季4个月）
冷气费空调用电自行控制，并走各自单独电表，费用标准参照商业用电标准。
以上信息反馈结论：
商业物业项目除租金外的各项费用合计应在30-35元/月/㎡左右。
第12篇：物业管理调研报告
深入开展党的群众路线教育实践活动调研报告
根据各级党组织对深入开展《党的群众路线教育实践活动》的要求，忻州市物业管理指导中心与3月12日开展了关于党的群众路线教育实践活动的动员会，接着于每周二、周四组织中心全体职工进行集中学习和观看教育影片，并认真做了学习笔记。在3月30日中心接到局领导转发的关于忻州市精华小区的业主投诉书，中心领导就对此事立即召开了会议，对来信做认真解读，就业主们在信中提到的问题，中心结合小区实际情况与4月1日带领业主指导科和企业监管科对忻州市精华小区进行了走访调研，调研采取座谈交流与调查相结合的方式，开展了深入细致的党的群众路线教育实践活动调研工作。通过本次调研，围绕群众对“四风”的意见和建议结合自身的工作，分析如下：
（一）存在政治理论学习不深不透的问题。在理论学习上，常常对自己要求不高、要求不严。对党的经典理论和行政管理的经典著作，一是读得不太多，二是读的过程中多数是浅尝辄止，没有深挖掘、细推敲。常常因为工作忙，时间紧，放松了理论学习和水平提升，在处理具体事务的时候容易忽略理论指导，导致个别时候缺乏理论与实际的有机联系。
（二）存在联系群众和深入一线不够的问题。中心接管
全城区的物业企业管理与指导，责任大任务重，我分管的业主指导科和企业监管科主要负责业主委员会的选举和所有业主的投诉案件，为业主与物业企业排查化解矛盾纠纷。由于工作比较琐碎有时深入群众调查不够，有时甚至没有深入到一线，没有充分了解群众最迫切的需要，自认为工作开展了，但是完成效果并不理想。
（三）存在工作推进力度不够的问题。完成工作任务时，有时候首先想到的不是将工作做得更加的优秀，而是如何应付完成工作，尤其是任务多、压力大的时候这种想法更甚，并没有时刻严格要求自己。同时创新意识不够，在完成工作中没有摸索具有创造性的完成方式，大多数工作也停留在上级指派的工作上，并没有突破创新，开展独具特色的工作。
（四）存在安于现状、进取心不够的问题。我认为已处在现在的岗位，就尽自己的努力做好所分管的工作，尽到自己应尽的责任。自认为自己很知足，虽比上不足，但比下有余，乐得个安于现状。自己追求的力度还不够好，创新意识还不够强。
今后的努力方向和改进措施
（一）加强理论学习，增强理论功底。明确理论学习在思想上和行动上对工作开展的巨大推力作用，制定详细的学习计
划，沉淀积累学习心得，加强干部职工的理论知识和业务知识学习，不仅要认真学习本职工作业务，同时还要全面熟悉其他业务知识，从解决实际问题出发，做到政策了如指掌，业务操作自如，进一步规范服务，流程，改进自身的工作作风和工作方式，尤其是在理论联系实际方面下工夫。全面提高为群众办事的服务能力和水平。
（二）扑下身子、深入基层，与群众“零距离”、“面对面”，拜群众为师，在群众中汲取组织工作的智慧和力量。查找工作存在的问题和不足，与群众一起想问题、谋对策，寻找解决问题的方法和路径。要尊重群众的创造精神，在群众中发现、挖掘和总结经验，推动组织工作创新发展。坚持科学的态度和求实的精神，兢兢业业地做好各项工作，树立强烈的时间观念、效率观念、质量观念，今天能办的事不拖到明天，这一周能办的事不拖到下一周，用最短的时间完成任务。
（四）始终保持与时俱进、开拓创新的精神状态。对开展批评与自我批评中指出的问题和不足，后续整改工作要不断跟上，坚决防止走过场、一阵风，做到一抓到底，善始善终。
深入开展党的群众路线教育实践活动，要高举中国特色社会主义伟大旗帜，以科学发展观为指导，要贯穿“照镜子、正衣冠，洗洗澡、治治病”的总体要求。群众路线是实现党的思想路线、政治路线、组织路线的根本工作路线，全心全意为人民服务的观点，立党为公、执政为民的观点，向人民学习的观点，群众利益无小事的观点，对党负责与对人民负责一致的观点，都是需要在今后的工作中去认真学习、深刻领会，努力实践的。
第13篇：物业管理调研报告
物业管理调研报告
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容，市物业管理工作也是文明城市创建的重要组成部分。根据安排，我们对**市物业管理工作进行了调研，具体调研情况如下：
一、物业管理的基本情况
总体看，我市物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。
（一）物业企业现状
我市物业管理从 年前后开始起步，至今发展仅 年时间。据调查，截至 年底，在我市注册的物业企业共有24家，其中三级资质企业10家，从业人员367余人。外地物业企业在我市开展服务的3家，从业人员约32人。
（二）物业发展现状
目前，全市共有物业管理小区34个，物业管理面积239.1万平方米。
1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我市新建住宅小区主要指2010年后开工建设的住宅小区，共有16个，房屋建筑面积143万平方米，住宅套数有1.2万余套，物业管理覆盖率达到95%以上。其中有国际现代城住宅小区获得**市物业管理示范（优秀）小区称号。
2、老小区的物业发展现状。老小区主要是2010年建成的住宅小区，共18个，房屋建筑面积96.1万平方米，住宅套数有0.85万余套，物业管理覆盖率不足50%。
3、住宅专项维修资金的归集和使用情况。从2010年开始归集住宅专项维修资金以来，累计归集资金1372.79万余元。
（三）小区业主委员会现状
截止2013年底，全市住宅小区已成立业主委员会6个。在调研中发现，90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。61.9%的小区在业主入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。50%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。62.5%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。
（四）物业管理行政机制现状
在《物业管理条例》及《 市物业管理实施办法（暂行）》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，市房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街道、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街道、社区居委会的正常工作。按照《 市物业管理实施办法（暂行）》中有关职能的划分，物业管理涉及国土、住建、民政、城管、物价、公安、工商、供水、供电、质检、通信、街道、社区居委会等相关部门的配合，但各相关部门普遍存在重建设、轻管理的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。
2010年以来，我市针对物业管理工作先后出台了《 市物业管理实施办法（暂行）》《 市住宅维修资金管理实施办法》，市房管局也出台了配套性文件《 市物业管理实施细则》《关于规范 市普通住宅小区物业服务等级标准和市城区物业服务费指导价格的通知》《关于规范物业承接查验工作的通知》等文件，为理顺物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。
二、物业管理存在的主要问题及原因分析。
（一）物业企业存在的主要问题及原因分析。
1、物业服务公司小、弱、散突出。随着房地产业的迅速发展，近几年来我市物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐，平均每个物业管理小区建筑面积仅7万平方米，物业公司管理面积也不足10万平方米，由于管理项目较小，管理规模不大，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。
2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。
3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。
4、物业管理企业人员整体素质不高。一是物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查，我市24家物业企业的34个项目，有31个项目亏损，几个项目硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有消化来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有消化来源，导致了收入支出的剪刀叉现象，物业服务企业生存的危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬仅1200元/月，低于社会平均工资，且没有购买任何社会保险，劳资双方潜在矛盾十分突出。
（二）物业发展存在的主要问题及原因分析。
1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是业主物业消费意识淡薄。较大一部分业主来自农村，对物业管理概念不深，对物业服务的配合度不高，接受不了这一新生社会产物。三是建设工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。
2、建设工程遗留问题引发物业纠纷。
有以下三种情况：
（1）工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收，但向业主交房时仍存在共用设施设备不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。
（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；②销售广告内容与实际交房时不一致；③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。
（3）建管不分带来的问题。我市开发企业下属的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。
3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修资金。我市2000年前建成的住宅小区配套建设水平低, 基础设施设备差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修资金,根本无力进行旧小区改造。
4、住宅专项维修资金的归集和使用存在的问题。
（1）住宅专项维修资金收缴困难。主要集中为已办理了房产证的业主，他们不愿意再缴纳住宅专项维修资金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了住宅专项维修资金。
（2）开发企业挪用已归集的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金一般由开发企业统一收取，再交到财政局、房管局指定的专用帐户上。开发企业不及时上交给房管局，造成住宅专项维修资金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。
（三）小区业主委员会存在的主要问题及原因分析。
1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。导致成立后，作用发挥普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。
2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。
3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。
4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。
5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。
（四）物业管理机制存在的主要问题及原因分析。
1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2007年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在：法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格等等。
2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全市看，缺乏一个部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却责任主体不明确，行政监管力度不大。如：大多数小区业主将车库用于住房或经营，接通水、气等，存在安全隐患，居民反映强烈。而水、气主管部门认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续，但作为房屋主管部门的房管局却无法干预。
3、物业服务缺乏市场竞争机制。我市物业服务市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，我市专业物业公司只占37.5％，开发商下属企业占54.1％，外聘服务企业占12.5％。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。
三、完善物业管理的建议和措施。
（一）加强我市物业企业服务质量的建议和措施。
１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。
２、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。
（二）加快我市物业行业发展的建议和措施。
1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。
2、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《 市物业管理实施办法（暂行）》等有关法律法规，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。
（三）完善小区业主委员会制度的建议和措施。
１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。
２、政府相关部门参与业主委员会的组建。首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在房管、公安部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章。
３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。
4、加强组织业主委员会成员的培训，提高业委会成员的总体素质。
（四）建立健全物业管理新机制的建议和措施。
1、建立健全物业管理行政新机制。按照属地管理的原则，成立党组织领导下，由社区居委会、业主委员会、物业服务企业构成的三方联动的社区服务工作新机制，实现双向进入、交叉任职，业主委员会成员、物业公司经理在社区居委会党组任职，社区居委会干部义务担任物业公司总监和业主委员会副主任。并在小区中设立社区便民服务部，由物业公司指派专人值班，负责接待处理业主投诉和日常生活事务，业主委员会定期值日，社区居委会配备专门的物管员，落实好相关的经费。共同帮助物业公司调解纠纷，协调矛盾，特别是解决公共服务、户籍、计生、社保、民政、就业等涉及民生的问题。
民政、公安、计生、社保、人社、国土、住建、房管、工商、供水、供电、乡镇办事处等部门的窗口单位与物业企业进行对接。在物业企业代业主办理日常生活事务时，职能部门应提供便民服务通道。业主自己办理相关手续时，要求提供该小区物业公司、业主委员会或社区居委会的证明。使业主们慢慢地认可物业公司、业主委员会这一级组织，渐渐地接受物业这一行业，逐步形成物业管理服务意识。同时，启动职能部门领导问责机制，对履职不到位的进行问责，提高部门管理的主动性，逐步形成政企联动的小区管理社区化机制。具体步骤上，可选择城区建筑面积较大、入住率较高的小区作为试点，积累经验，后期稳步推进。
2、建立前期物业管理监管机制。从房屋预售开始，物业管理应同步介入，对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由开发建设企业承担。建立物业招投标竞争机制。根据我市物业管理发展的需要启动物业管理招投标制度。
3、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。
另外，物业纠纷中的大部分由房屋质量和共用部位、公用设施设备不完善引起的，在小区规划审批和竣工验收时加强管理，在物业承接查验和房屋交付使用方面实行备案制度，严格房屋质量和设施设备配套关，为物业管理奠定硬件基础。
第14篇：物业管理调研报告
物业管理调研报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业管理调研报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
物业管理调研报告1
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。根据区政协的安排，我们开展了xx城区物业管理的调研。
一、xx城区物业管理的基本情况
总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。
（一）xx城区物业企业现状
我区物业管理从90年代初期开始起步，至今已有近10年的发展。据调查，截至2007年底，在我区注册的物业企业共有197家，其中一级资质企业3家，二级资质企业15家，三级资质企业179家，从业人员12000余人，管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家，从业人员约2850人。
（二）xx城区物业发展现状
目前，全区共有物业管理小区389个，管理房屋3575万平方米。城区物业管理覆盖率达到90%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。
1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有389个，房屋建筑面积为3075万平方米，住宅套数有34万余套，住宅成套率为100%，物业管理覆盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。
2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及农转非安置房四类。
（1）单位自管房：包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计324万平方米，住宅套数有30871余套，住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。
（2）社会集资房：从1992年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例。据统计，现在全区社会集资建房共894万平方米，住宅套数有74550余套，住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。
（3）直管公房及农转非安置房：直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。农转非安置房是政府对征用土地的农转非拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类：一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有。从1987年开始，根据原江北县人民政府文件规定：凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。因此，区房管局对全区的农转非安置统建房进行全面接管。截至2007年底，区房管局共管理全区农转非安置房共计77幢，7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修则由区房管局负责。
3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999年开始归集物业专项维修资金以来，累计归集专项资金8.23亿元，使用300余万元。
（三）xx城区小区（大厦）业主委员会现状
截止2007年底，全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发现，90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。
（四）xx城区物业管理行政体制机制现状
在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，区房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。
按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发[2007]280号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发[2006]548号）文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内各相关部门普遍存在重建设、轻管理的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。
1999年以来，我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（xx府发[1999]129号）等5个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。
二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析
（一）xx城区物业企业存在的主要问题及原因分析
1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。
2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。
3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如：金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。如：乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。
4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明：有213家企业亏损。很多企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有消化来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有消化来源，导致了收入支出的剪刀叉现象，物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资24%，平均福利水平不足国家规定的26%，劳资双方潜在矛盾十分突出。
（二）xx城区物业发展存在的主要问题及原因分析
1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。如空港园区农转非安置房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。
2、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况：
（1）工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。
（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；②销售广告内容与实际交房时不一致；③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。
（3）建管不分带来的问题。我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，这样，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。
3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修基金。xx区的大多数居民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低,基础设施差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。此外，老住宅小区都是实行开放式物业管理，小区内道路四通八达，人员来往较复杂，车辆乱停乱放的现象比较严重，导致保安、卫生工作的难度加大。
4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。
（1）房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。
（2）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。
（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
5、水、电、气收费难。一是水、电、气费代收代缴矛盾大。水、电、气部门只针对注册的表（包括总表）服务，按总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表，收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。由于水、电、气的损耗，必然出现差额部分的分摊，有些物业公司就自行提高水、电、气的价格，容易引起与业主的纠纷和矛盾。由于各种因素带来的总表与分表的数量差额，所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门只是针对终端客户服务，并没有和物业公司签协议委托代收，在利益的驱使下，有的物业公司在收取了业主的费用后，并不及时缴交给水、电、气部门，而是占用了这笔资金，而水、电、气部门又无权向物业公司催收，最后导致对住户停止供应水、电、气，从而引发矛盾升级。三是水、电、气管线和设备出现老化，需要维护、更换时费用不好解决。水、电、气部门和物业公司互相推诿，责权不明。向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。
（三）xx城区小区（大厦）业主委员会存在的主要问题及原因分析
1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科学的依据，在实际操作中有盲目现象，形成业委会成员良莠不齐的情况出现，甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会，为自己谋取不正当的利益。业主委员会成立后，作用发挥也普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。
2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。
3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。
4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。
5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。
（四）xx城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析
1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2007年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在：产权关系不明；法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格；等等。
2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。如：锦湖花园出租门面房给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房管局却无法干预。
3、物业服务缺乏市场竞争机制。xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，xx区专业物业公司只占17％，开发商下属企业占45％，单位自己管理的企业占16％，外聘服务企业占22％。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。
三、完善物业管理的建议和措施
（一）加强xx城区物业企业服务的建议和措施
１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。
２、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理。
3、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。
（二）加快xx城区物业发展的建议和措施
1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；完善物业服务酬金制度，推进业主自治进程；完善业主自管项目税收工商管理制度，建立有效的监督管理机制；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。
2、实施分类管理。督促水电气供应部门按照《物业管理条例》要求，向最终水电气使用人收取费用，并承担物业管理区域内水电气设施设备的管理维护。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应管理，水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划，同时又杜绝新问题产生。
3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。
4、确保房屋大修基金的安全使用，实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财，按每个小区（大厦）开一个总帐户，按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时，必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项，同时对大修基金的使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定。
5、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《xx市物业管理条例》等有关法律法规，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。
（三）完善xx城区小区（大厦）业主委员会制度的建议和措施
１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。
２、首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在区房管、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、区房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章。
３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。
4、加强组主委员会成员的培训。提高业委会成员的总体素质。
（四）建立健全xx城区物业管理体制机制的建议和措施
1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划，根据《物权法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》，出台相关政策，如：《维修资金筹集、管理和使用办法》、《物业使用管理办法》、《承接验收管理办法》、《业主委员会管理办法》等。同时，建立健全我区的物业公众责任保险制度。
2、建立健全物业管理行政新机制。尽快成立由区委、区政府领导挂帅的xx区物业管理领导小组及领导小组办公室，进一步明确房管局牵头抓总的职能，并建立物业管理联席会议制度。按照费随事转、权随事走的原则，进一步将物业管理监督权限下沉街道和社区，在区房管局的指导下，在街道、社区居委会设立物业管理办公室，配备专门的物管员，并解决落实好相关的经费。
3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。建立公共维修基金归集机制，建议将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段，将缴交公共维修基金纳入合同登记中的一个工作程序，直接在交易登记大厅内设专门窗口收取，切实杜绝无法及时缴交入库的现象。建立物业招投标竞争机制。根据我区物业管理发展的需要建立物业管理招投标市场。建立物业服务收费报审机制。前期物业收费价格应报社区居委会、街道办事处初审，由区物价部门核定。物业收费按协商价执行，但不得高于或低于物价部门最终核定价的20-30%，并应按上述程序报物价部门备案。实行佣金制的物业公司每半年应公布服务费的收支情况。
4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化。
5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。
6、建立物业管理用房长效机制。在开发建设过程中，各相关职能部门应严格按渝府发[2005]86号和渝国土房管发[2006]548号文件的规定，规划和核定社区用房和物业管理用房（业主委员会用房）。其中：开发建设单位对社区用房的提供应按每100户15平方米无偿提供，建议由民政部门进行核定；物业管理用房按建筑规模的0.3%-0.5%提供，由房管部门进行核定。对开发建设规模较小的项目，开发建设单位应提供社区用房的建设成本价款交区人民政府，由政府在规划范围内统一购买。
7、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度，杜绝城市中新贫民区的产生。
物业管理调研报告2
调查时间：20xx年x月xx日20xx年x月xx日
调查地点：xx市xx区以及xx等区县
调查对象：居民住宅小区
调查方法：以调查问卷形式的抽样调查
调查目的：以xx市区县为主，通过调查获得有关xx市居民住宅小区的发展现状，希望能尽多地发现物业管理领域存在的问题，及时了解小区居民疾苦，以希为有关机构提供有用研究信息。
调查经过：本次调查采用典型方式，以重庆地区为调查基地，通过对重庆市居民小区午夜管理现状的调查来反映重庆市物业管理现状，同时也在一定程度上反映出整个西部居民住宅小区物业管理现状。在暑假近两个月的时间里，我通过走访重庆市几大住城区和綦江、万州、北碚、巫溪等区县，并经过尽可能细心地调查，我得到一些感受的同时，也获得了关于重庆市居民小区物业管理方面的粗浅材料，发现了一些普遍存在于重庆地区居民住宅小区物业管理方面的问题。最后经过整理得到了这些材料。报告正文：
居住物业(以下简称物业)，是指住宅以及相关的公共设施。物业管理，作为改革开放后出现的一个新兴名词，在时间的流逝中，悄然进入了人们的日常生活，并逐渐成为了一个家喻户晓的行业。物业管理不仅关系着居民的正常生活，更关系着我国国民经济的发展壮大。因此，国家自九十年代以来，不断加强相关方面的立法和完善工作。
一、我国物业管理立法现状
八十年代以来，特别是一九九四年三月二十三日《城市新建住宅小区管理办法》颁布以来，我国先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不断健全和完善而呈现欣欣向荣之势。
我国《城市新建住宅小区管理办法》第二条第二款规定：住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。国家通过行政法规和条例等方式，要求各级人民政府及其主管部门积极推进居民住宅小区管理物业专业化。
在国家的推动和市场化的加深，我国物业管理企业自19xx年在深圳诞生以来，至今已走过２５年不平凡的发展历程，据不完全统计，我国目前物业管理企业总数逾３万家，从业人员突破３００万人，城镇物业覆盖率接近５０％。从19xx年到现在，在这近25年的发展历史中，我国物业管理行业通过企业化、专业化、市场化的管理赢得了社会的认可，并得到了长足的发展。
二、xx市是本次调查的必然选择
xx地处中国西南，长江与嘉陵江交汇于此，距离长江东海入海口约2400公里。作为中国西部唯一的中央直辖市，全市辖40个区县，幅员面积8万多平方公里，人口3159万。各个区县经济发展速度各不相同。
在改革开放的推动下，作为一个新兴的直辖市，xx已经取得了长足发展，经济实力位居西部各省市之首。作为西部最开放和较发达地区，xx的社会发展现状在一定程度上，能较准确地反映出西部地区物业管理的发展状况。因此，在决定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相关资料后，我选择了xx市作为了本次暑期社会调查报告的实践基地。本次社会调查活动问卷调查范围主要以xx市几大主城区为主，涉及xx县、xx区、xx县、xx区等几大区县，以xx市物业管理现状为题，采用抽样调查方式进行上门问卷填写。
在各位同学与广大市民的帮助和配合下，经过近两个月的努力，我终于完成了本次实践调查任务的主要工作（问卷填写）。在完成问卷工作后，我现对问卷进行总结和归纳，终于得出了xx市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。
三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析
物业管理自80年代初在我国深圳、广州初起步，至90年代，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，迅猛发展。全国1.2万多家专业管理公司的出现改变了香港管理公司曾经在大陆扮演重要角色的格局。初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入高等教育系统，标志着物业管理已由感性认识世界进入到理性认识世界，已进入竞争时代。
